انحلال يك طرفه قرارداد مشاركت و نقش فسخ بر قراردادهاي پيش‌فروش بعد از آن

قرارداد مشاركت در ساخت في‌مابين مالك زمين و سازنده منعقد مي‌گردد و به‌موجب آن هر طرف آورده و سهمي از مشاركت دارد. به‌موجب مقتضاي اطلاق اين قرارداد، هر طرف مي‌تواند سهم خود از واحدهاي ساختماني را پيش‌فروش نمايد مگر اين كه در قرارداد اين حق ازيك‌طرف تا مقطع زماني مشخصي مثلاً اتمام سفت‌كاري سلب شده باشد. درصورتي‌كه بعد از قرارداد مشاركت در ساخت، پيش‌فروش صورت گيرد، اصولاً فسخ مشاركت بين طرفين ممكن است حال يا اين فسخ فقط در روابط بين مالك و سازنده مؤثر است و تأثيري در قرارداد پيش‌فروش ندارد و يا فسخ مشاركت در ساخت در برابر پيش خريدار هم قابل استناد است. گاهي هم پيش‌فروش به‌طوركلي حق فسخ را حتي بين طرفين قرارداد مشاركت غيرممكن نمايد. درصورتي‌كه بعد از قرارداد مشاركت در ساخت پيش‌فروش صورت گيرد، مانع از اين نمي‌شود كه يكي از طرفين قرارداد مشاركت نتواند اين قرارداد را با خيارات قانوني و يا قراردادي فسخ نمايد. بر اساس ماده ۴۵۴ و ۴۵۵ قانون مدني، فسخ مشاركت حتي بعد از پيش‌فروش ممكن و متصور است و صرف پيش‌فروش واحدهاي سهم سازنده يا مالك، مانع امكان فسخ قرارداد مشاركت نيست. اگر در قرارداد مشاركت در ساخت صراحتاً حق پيش‌فروش سلب و ساقط‌شده باشد، در اين صورت فسخ قرارداد مشاركت توسط طرف مقابل چه با خيارات قانوني و چه با خيار شرط، طبق ماده ۴۵۴ قانون مدني در برابر پيش خريدار قابل استناد است و نتيجتاً فسخ مشاركت سبب بطلان پيش‌فروش مي‌شود. اما فسخ قرارداد مشاركت توسط خود پيش‌فروشنده متخلف، در برابر پيش خريدار قابل استناد نيست. چرا كه هيچ شخصي نمي‌تواند تخلف خود را سبب امتيازي براي خود قرار دهد. به همين خاطر عبارت بيع فسخ شود در ماده ۴۵۴ قانون مدني شامل فسخ توسط خود مشتري متخلف نمي‌شود و اطلاق ندارد.