تحليل عوامل تاثير گذار در كنترل بازار زمين شهري (مورد مطالعه: كلانشهر تهران)

Analysis of Effective Factors in Controlling the Urban Land Market (Case study: Tehran Metropolis)

تغيير تحولات فضايي منطقه كلانشهر تهران تحت تاثير بازار اراضي و مسكن بوده است. طي سال هاي گذشته، رشد بي رويه جمعيت به دليل مهاجرت و غيره، بازار زمين و مسكن و ساختار فضايي شهر را به شدت تغيير داده است. دستيابي به عدالت فضايي زمين و مسكن همواره ذهن سياست گذاران شهري و مديران را به خود مشغول كرده است تا مقدمه توسعه پايدار در ساختار فضايي شهرها فراهم گردد. بنابراين بكارگيري سياست­هاي مناسب جهت برون رفت از وضعيت نامناسب رانت در فضاهاي شهري امري ضروري بوده و از جايگاه بالايي برخوردار مي­باشد. نوع پژوهش از لحاظ هدف كاربري و ماهيت آن، توصيفي تحليلي است. هدف اين مقاله بررسي و تحليل عوامل علي و معلولي تاثير گذار دركنترل بازار زمين شهري تهران مي باشد. جامعه آماري مشتمل بر 25نفر از متخصصان و مديران شهري در كلانشهر تهران مي باشد. براي تجزيه و تحليل نتايج از ديمتل فازي استفاده شد. نتايج تحقيق نشان مي دهد بعد مديريتي اثرگذارترين و بعد مالي-اقتصادي اثرپذيرترين معيار ابزار كنترل در بازار اراضي كلانشهر تهران بودند. همچنين در ابعاد مالي شاخص ماليات بر نقل و انتقالات مكرر زمين و ماليات بر سود حاصل از فروش، در برنامه ريزي شهري شاخص ضوابط منطقه بندي و ضوبط كاربري اراضي، در بعد مديريتي شاخص آماده سازي زمين و توسعه اراضي تحت نظارت و در نهايت بعد حقوقي شاخص تعيين حقوق مالكيت و قوانين ساماندهي و حمايت از توليد و عرضه مسكن به ترتيب اثرگذارترين و اثرپذيرترين شاخص شناخته شدند.

Spatial changes in the metropolitan area of Tehran have been affected by the land and housing market. Over the years, the rampant population growth due to migration, etc., has drastically changed the land and housing market and the spatial structure of the city. Achieving spatial justice of land and housing has always occupied the minds of urban policymakers and managers to provide an introduction to sustainable development in the spatial structure of cities. Therefore, applying appropriate policies to get out of the unfavorable rent situation in urban spaces is essential and has a high status. The type of research in terms of user purpose and its nature is descriptive-analytical. The purpose of this article is to study and analyze the causal factors affecting the control of Tehran urban land market. The statistical population includes 25 urban specialists and managers in the metropolis of Tehran. Fuzzy dimethyl was used to analyze the results. The results show that the managerial dimension was the most effective and the financial-economic dimension was the most effective control tool in the land market of Tehran metropolis. Also in the financial dimensions of the index of tax on frequent land transfers and tax on profit from sales, in urban planning, the index of zoning criteria and land use criteria, in the management dimension, the index of land preparation and land development under supervision and Finally, the legal dimension of the index of determining property rights and the laws of organizing and supporting the production and supply of housing were recognized as the most effective and influential index, respectively.