واكاوي ارزش‌افزودۀ ايجادشده ناشي از اجراي طرح‌هاي توسعه و عمران شهري از منظر عدالت فضايي (نمونۀ مورد مطالعه: شهر گلپايگان)

مقدمه طرح‌هاي توسعۀ شهري از طريق برنامه‌ريزي شهري و سرمايه‌گذاري در زيرساخت‌ها ارزش‌افزوده ايجاد مي‌كنند. بسياري از برنامه‌ريزان شهري با توجه به تغييراتي كه در ارزش املاك و اراضي واقع در طرح‌هاي توسعۀ شهري ايجاد مي‌شود، در صدد تنظيم و اجراي روش‌هايي بوده‌اند كه در روند توسعۀ شهرها، بهره‌وران از منافع توسعۀ شهري را ملزم به پرداخت حداقل بخشي از اين ارزش‌افزوده به مديريت شهري كنند. در اين خصوص توجه به مؤلفه‌هاي عدالت فضايي در جهت كاهش نابرابري‌ها مورد تأكيد برنامه‌ريزان شهري است. در اين پژوهش رويكردهاي مختلف اخذ ارزش‌افزودۀ ناشي از اجراي طرح‌هاي توسعۀ شهري و جبران خسارت مالكان از منظر عدالت فضايي و روش‌هاي باز توزيع منافع خصوصي ناشي از هدايت توسعۀ شهرها مورد بررسي قرار گرفته است. براي دستيابي به يك برنامه‌ريزي صحيح در طرح‌هاي توسعۀ شهري بايد شناخت كافي از ابعاد و ميزان عوامل مؤثر بر ارزش‌افزودۀ ناشي از اجراي طرح‌هاي توسعه داشت. تحليل ارزش‌افزودۀ اراضي شهري گوياي تعدد و پيچيدگي عوامل مؤثر بر ارزش املاك و اراضي شهر از جمله سياست‌هاي كلان مالي و پولي، سياست‌هاي مديريت شهري، گرايش‌هاي تورمي و ميزان عرضه و موجودي مسكن و خدمات شهري و... است. در اين پژوهش عوامل مؤثر بر ارزش اراضي و املاك شهري به متغيرهاي دروني و بيروني تقسيم شده است. متغيرهاي دروني ارزش‌افزودۀ املاك و اراضي شهري دربرگيرندۀ موضوعاتي از جمله اندازۀ قطعات، موقعيت اراضي، وضعيت ملك و سرمايه‌گذاري مالك است. ارزش‌افزودۀ ناشي از اقدامات عمومي دربرگيرندۀ انواع طرح‌هاي توسعۀ شهري و ايجاد زيرساخت‌هاي شهري است. از آنجا كه بررسي اثرگذاري طرح‌هاي توسعۀ شهري بر ارزش اراضي و املاك شهري در صورتي امكان دارد كه اثر ساير عوامل بر ارزش اراضي شهري حذف شود، در اين پژوهش وضعيت قيمت اراضي شهر مورد مطالعه (شهر گلپايگان در استان اصفهان) در سال تهيۀ طرح توسعۀ شهر بي‌وزن شده و عددي بين صفر تا يك را به خود اختصاص داد. در اين روش مقايسۀ قيمت اراضي نسبت به ساير نقاط شهر به صورت نسبي مشخص شد. همين عمليات پس از اجراي طرح توسعه و عمران شهر و در سال تهيۀ طرح تفصيلي صورت گرفت. با توجه به نقشه‌هاي استانداردشده در اين مرحله امكان تحليل ميزان تغييرات ارزش اراضي شهري از طريق نرم‌افزار GIS فراهم شد. مواد و روش‌ها مقالۀ حاضر به لحاظ ماهيت و محتوا، از نوع توصيفي‌ تحليلي است. از طرفي، اين پژوهش از نظر هدف، كاربردي است، زيرا مي‌تواند براي حل مسائل اجرايي و واقعي به كار گرفته شود و كاربرد عملي دارد. از نظر زمان نيز از نوع مقطعي است. در اين پژوهش افزايش ارزش اراضي و املاك ناشي از طرح‌هاي توسعه و عمران شهري و رويكردهاي مختلف در اخذ ارزش‌افزودۀ اراضي در طرح‌هاي توسعه مورد بررسي قرار گرفته و تغييرات ارزش اراضي شهري در شهر گلپايگان طي 10 سال (در سال 1390 ‌هنگام تهيۀ طرح توسعه و عمران شهر و در سال 1400 پس از اجراي طرح و تهيۀ طرح تفصيلي شهر) بررسي و ميزان تغييرات ايجاد‌شده در كاربري‌هاي مختلف و پراكنش آن‌ها در شهر نحوۀ توزيع از منظر عدالت فضايي مشخص شده است. ابتدا معيار‌هاي عدالت فضايي در طرح‌هاي جامع مورد شناسايي قرار گرفت و اين معيارها از ديدگاه متخصصان حوزۀ برنامه‌ريزي شهري و كارشناسان و دست‌اندركاران حوزۀ شهرسازي دخيل در تهيۀ طرح‌هاي جامع شهري مورد سنجش قرار گرفت و 100 نمونه پرسشنامه‌ها تكميل شد. مؤلفه‌هاي عدالت فضايي با ارزيابي بيش از 100 منبع علمي كه بيشترين تناسب با موضوع را داشتند انتخاب شدند. درنهايت، با استفاده از فن كدگذاري واحدهاي معنايي و مقوله‌ها در قالب اصول و معيارهاي عدالت اجتماعي و فضايي تدوين شدند. با توجه به معيارهاي عدالت فضايي پرسشنامه‌اي در قالب 20 گويه متناسب با معيارهاي و سنجه‌هاي عدالت فضايي تكميل شد. كفايت اندازة نمونه‌ها با توجه به تعداد متغيرها و با استفاده از آزمون‌هاي KMO داده‌ها براي تحليل عاملي برابر با 0/773 است و عددي قابل قبول است. تجزيه‌وتحليل يافته‌ها با استفاده از تكنيك تحليل عامل اكتشافي انجام شده است. معيار‌هاي عدالت فضايي با استفاده از تحليل ثانويه در مؤلفه‌هاي تنوع فضايي و برابري و عدم تبعيض، توجه به نياز شهروندان و تفاوت به نفع محرومان، مشاركت و رعايت حقوق شهروندي و شفافيت و توافق مورد بررسي قرار گرفته است. يافته‌ها پس از اجراي طرح توسعه و عمران شهر گلپايگان موارد متعددي در تغييرات ارزش‌افزودۀ املاك ﺷهري ﺗأثيرگذار بوده‌اند كه از آن جمله مي‌توان به تعيين كاربري اراضي شهري،‌ تعيين محدودۀ شهر و ايجاد شبكۀ معابر، ضوابط و مقررات ساخت‌وساز و منطقه‌بندي استفاده از كاربري‌هاي مختلف اشاره كرد. در نمونۀ مورد مطالعه تعيين و تغيير كاربري اراضي شهري به صورت انتفاعي و غيرانتفاعي به صورت مستقيم بر ارزش افزودۀ اراضي شهري تأثير‌گذار بوده است. در قسمت‌هايي از شهر گلپايگان كه تراكم كاربري‌هاي انتفاعي پيشنهاد شده، تغييرات ارزش اراضي مثبت و بيشتر از ساير بخش‌ها است. از مقايسۀ تغييرات نسبي ارزش زمين نسبت به كاربري‌هاي انتفاعي (تجاري) به نظر مي‌آيد پس از اجراي طرح، افزايش قيمت زمين و املاك در محورهاي اصلي شهر نسبت به ساير بخش‌ها رشد بيشتري داشته است. البته در محورهاي تجاري قديمي به دليل فرسودگي و بي‌توجهي به نوسازي شاهد كاهش ارزش‌افزوده نسبت به ساير بخش‌ها هستيم. يافتۀ پژوهش نشان‌دهندۀ آن است كه طرح‌هاي توسعۀ شهري در چارچوب ضوابط طرح‌هاي جامع و تفصيلي، از طريق تدوين ضوابط ساخت‌وساز، تعيين حداقل يا حداكثر مساحت قطعات زمين، تعيين نسبت زيربنا به مساحت زمين و سطح پوشش همكف، تراكم مي‌تواند به تحقق عدالت فضايي كمك كند. نتيجه‌گيري نتايج حاصل از بررسي و تحليل طرح‌ نشان مي‌دهد معيارهاي عدالت فضايي در طرح‌هاي توسعۀ شهري در سطح پاييني قرار دارند و براي درك نتايج اخذ افزايش ارزش زمين به چارچوبي براي تحليل ارتباط بين رويكردهاي برنامه‌ريزي و معيارهاي عدالت فضايي نياز است. همچنين ارتباط مؤلفه‌هاي ايجادكنندۀ ارزش‌افزودۀ ناشي از اجراي طرح‌هاي توسعۀ شهري و معيارهاي عدالت فضايي ارائه شده است. در ارتباط با شاخص‌هاي عدالت فضايي هرچند در شهر گلپايگان تفاوت چنداني وجود ندارد، اما نتايج رتبه‌بندي حاصل از تحليل عاملي نشان مي‌دهد تنوع فضايي و عدم تبعيض و برابري به‌ عنوان شاخص‌هايي كه رتبۀ اول را كسب كرده، شناخته شده است. تحليل محتواي برنامه‌ها و سياست‌هاي طرح توسعۀ شهر گلپايگان، آسيب‌شناسي وضع موجود و شناسايي كمبودها و مشكلات مربوط به توزيع خدمات در سطح شهر نشان‌دهندۀ عدم تبيين جايگاه عدالت فضايي در طرح‌هاي توسعۀ شهري و حوزه‌هاي تصميم‌سازي جهت برنامه‌ريزي در شهر است. همچنين راهكارهاي توزيع عادلانه منافع در طرح جامع شهر پيش‌بيني نشده و در مراجع تصويب‌كنندۀ طرح نيز به آن‌ها اشاره نشده است.