عوامل اثرگذار بر قيمت مسكن از ديدگاه ساكنان در محلۀ چرنداب شهر تبريز

مقدمه ‌نوسانات قيمت‌ مسكن‌ طي‌ سال‌هاي اخير در كشور تأثيرات منفي‌ گسترده‌اي بر خانوارها و عملكرد بخش‌هاي مختلف‌ اقتصادي داشته‌ است.‌ اين‌ نوسانات همواره بر توليد، سرمايه‌گذاري، اشتغال و ساير متغيرهاي اقتصادي به‌ صورت مستقيم‌ و غيرمستقيم‌ تأثيرات منفي‌ داشته‌ است‌. بنابراين، با توجه‌ به‌ تأثيرات اساسي‌ قيمت‌ مسكن‌ در شهرهاي بزرگ بر رفاه خانوارها و بخش‌هاي مختلف‌ اقتصادي و همچنين،‌ تأثيرات آن در ايجاد دوره‌هاي رونق‌ و ركود در بازار مسكن‌، ضرورت پژوهش‌ در اين‌ امر نمايان مي‌شود. تحليل عوامل‌ و مؤلفه‌هاي تأثيرگذار در تعيين‌ قيمت‌ مسكن‌ و مديريت‌ صحيح‌ آن‌ها، از بروز نوسان در بازار مسكن‌ جلوگيري مي‌كند و ميزان موفقيت‌ برنامه‌هاي احداث مسكن‌ و برنامه‌ريزي‌هاي مطلوب مسكن‌ را به‌ طور قابل‌ توجهي‌ افزايش‌ مي‌دهد. در واقع‌، مي‌توان گفت كه‌ كنترل نوسانات قيمتي‌ مسكن‌، مستلزم شناخت‌ عوامل‌ مؤثر بر آن است. قيمت‌هاي بالاي مسكن به ‌طور جدي بر كيفيت زندگي ساكنان شهري، به‌خصوص طبقۀ پايين جامعه، تأثير مي‌گذارد. امروزه بر اثر شهرنشيني مستمر و توسعۀ اجتماعي و اقتصادي در شهر تبريز، مشكل قيمت مسكن به عنوان يك معضل اجتماعي پايدار همچنان بايد مورد توجه و بهبود قرار گيرد. در اين‌ راستا، پژوهش‌ حاضر به منظور‌ تحليل عوامل‌ اثر‌گذار بر قيمت مسكن‌ از ديدگاه ساكنان شهر تبريز است. عوامل مؤثر بر قيمت مسكن توسط چند متغير از‌قبل‌‌مشخص‌شده در مطالعات گذشته سازماندهي شده‌اند. با توجه به مطالب گفته‌شده اين فرضيه به دست مي‌آيد كه عوامل مختلفي بر قيمت مسكن از نظر ساكنان در محلۀ چرنداب شهر تبريز مؤثر هستند. تحليل عوامل‌ و مؤلفه‌هاي تأثيرگذار در تعيين‌ قيمت‌ مسكن‌ و مديريت‌ صحيح‌ آن‌ها در محلات شهر تبريز، مي‌تواند از بروز نوسان در بازار مسكن‌ تا حدودي جلوگيري كند. در واقع،‌ مي‌توان گفت‌ كه كنترل نوسانات قيمتي‌ مسكن‌ در محلات شهري، مستلزم شناخت‌ عوامل‌ مؤثر بر آن است كه يكي از اين بررسي‌ها از ديدگاه ساكنان محلات شهري است. قيمت‌هاي بالاي مسكن به طور جدي بر كيفيت زندگي ساكنان شهري به‌خصوص طبقۀ پايين جامعه تأثير مي‌گذارد. مواد و روش‌ها روش تحقيق در اين پژوهش توصيفي‌ـ تحليلي بوده و از نظر هدف جزء پژوهش‌هاي كاربردي محسوب مي‌شود و از نظر گردآوري اطلاعات از نوع تحقيقات پيمايشي است. جامعۀ آماري 37532 نفر در اين پژوهش ساكنان محلۀ چرنداب شهر تبريز است. حجم نمونه با توجه به فرمول كوكران 380 نفر به دست آمد. نمونه‌ها به صورت تصادفي ساده انتخاب شدند. در اين پژوهش از ابزار پرسشنامه براي جمع‌آوري داده‌ها استفاده مي‌شود. بعد از مراحل يادشده، اقدام به دسته‌بندي داده‌ها با تحليل معادلات ساختاري با روش با استفاده از نرم‌افزارهاي SPSS و Amos انجام شد. براي پايايي سؤال‌ها از آلفاي كرونباخ استفاده شد. ﺑﺮاي ﺗﺤﻠﻴﻞ دادهﻫﺎ از روﻳﻜﺮد ﻣﺪلﺳﺎزي ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎري ﺑﺎ ﺑﻪ ﻛﺎر ﮔﺮﻓﺘﻦ ﻧﺮم‌اﻓﺰارﻫﺎي Spss (نسخۀ 19) و Mplus (ﻧﺴﺨۀ 7/4) و (نسخۀ 22) Amos اﺳﺘﻔﺎده مي‌شود. ﻣﺪلﺳﺎزي ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎري (SEM) ﻳﻜﻲ از روشﻫﺎي اصلي ﺗﺠﺰﻳﻪ‌و‌ﺗﺤﻠﻴﻞ ﭼﻨﺪﻣﺘﻐﻴﺮه اﺳﺖ ﻛﻪ براي ﺑﺮرﺳﻲ رواﺑﻂ ﭘﻴﭽﻴﺪه ﻣﻴﺎن ﻣﺘﻐﻴﺮﻫﺎي آﺷﻜﺎر و ﻣﻜﻨﻮن ﺑﻪ ﻛﺎر ﻣﻲرود. از دو ﺑﺨﺶ ﻣﺪل اﻧﺪازهﮔﻴﺮي و ﻣﺪل ﺳﺎﺧﺘﺎري ﺗﺸﻜﻴﻞ ﺷﺪه اﺳﺖ. در اﻳﻦ ﺗﺤﻘﻴﻖ اﺑﺘﺪا ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻧﺮم‌اﻓﺰار SPSS ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻋﺎﻣﻠﻲ اﻛﺘﺸﺎﻓﻲ ﺑﺎ ﻛﺎرﺑﺮد روش اﺳﺘﺨﺮاج ﻣﺆﻟﻔﻪﻫﺎي اﺻﻠﻲ و ﭼﺮﺧﺶ وارﻳﻤﺎﻛﺲ و ﺑﺎ ﻫﺪف ﻛﺸﻒ ﺳﺎﺧﺘﺎري ﻋﻮاﻣﻞ ﻣﺆﺛﺮ قيمت مسكن از نظر ساكنان محلۀ چرنداب شهر تبريز به كار گرفته شد. ﺳﭙﺲ ﺑﺎ اﺳﺘﻔﺎده از ﻧﺮم‌اﻓﺰار ‌Mplus روش ﺗﺤﻠﻴﻞ ﻋﺎﻣﻠﻲ ﺗﺄﻳﻴﺪي براي ﺗأييد ﺳﺎﺧﺘﺎر ﻋﺎﻣﻠﻲ اﻛﺘﺸﺎﻓﻲ، ﺑﻪ ﻛﺎر ﺑﺮده ﺷﺪه و از ﺷﺎﺧﺺﻫﺎي ﺑﺮازش ﺑﻪ ﻣﻨﻈﻮر ارزﻳﺎﺑﻲ ﺑﺮازش ﻣﺪل ﻧﻬﺎﻳﻲ ﺑﻪدﺳﺖآﻣﺪه از روﻳﻜﺮد ﻣﺪلﺳﺎزي ﻣﻌﺎدﻻت ﺳﺎﺧﺘﺎري اﺳﺘﻔﺎده شد. از تحليل عاملي تأييدي به دليل اينكه بعضي از داده‌هاي مشاهده‌شده به طور مستقيم قابل اندازه‌گيري نيستند، ولي الگوهاي مشابهي در مقادير خود دارند، از اين مدل استفاده شده است. همچنين براي ارزيابي سازه از اين مدل استفاده شد. اين نوع تحليل عاملي به آزمون ميزان انطباق و همنوايي بين سازۀ نظري و سازۀ تجربي تحقيق مي‌پردازد. از تحليل عاملي اكتشافي براي كاهش تعداد متغيرها و مشخص شدن عوامل اصلي مؤثر در تعيين قيمت مسكن استفاده شده است. يافته‌ها بر پايۀ نتايج اين مطالعه، ثابت شده كه عوامل رضايتمندي سكونتي (HS) و درآمد خانوار (HI) عملاً داراي رابطۀ معنادار با قيمت مسكن هستند. چون مقادير p كمتر از 0/05 بوده در ضمن، سياست مسكن (HP) هيچ‌گونه اهميت كاربردي براي قيمت خانه‌ها ندارد. يافته‌ها نشان داد از بين سه مؤلفۀ بررسي‌شده: رضايت از مسكن و درآمد خانوار بر قيمت مسكن با وزن رگرسيوني 0/799 و 0/558 در محلۀ چرنداب شهر تبريز اثر مي‌گذارند، اما سياست مسكن با وزن رگرسيوني 0/252- به‌هيچ‌وجه بر قيمت مسكن اثر نمي‌گذارد. از ميان زيرشاخص‌ها هم خريداران مسكن هنگام خريد مسكن، عمدتاً به امنيت محله، ميزان جرم و جنايت در محله، به جامعۀ محله و ساختار داخلي و بيروني خانه‌ها بيشتر توجه مي‌كنند. تأمين مسكن با قيمت مناسب همواره به عنوان مهم‌ترين ضرورت در برنامه‌ريزي مسكن شهري مطرح است. مسكن از ديدگاه اقتصاد خرد نوعى كالاي غير منقول، ناهمگن و وابسته به مكان خاص به شمار مى‌رود كه در مقايسه با ساير كالاها از متغيرهاي مختلف ساختاري، مكانى و انسانى در ارزش‌گذاري خود تأثير مى‌پذيرد. نتيجه‌گيري عوامل داخلي و خارجي متعددي همراه با اثرات نسبي مستقيم يا غيرمستقيم با دسترسي به قيمت مسكن مرتبط بوده است. يافته‌ها نشان مي‌دهند رضايتمندي سكونتي و درآمد خانوار تأثير معناداري بر قيمت خانه‌ها در محلۀ چرنداب دارند. به همين دليل، رضايتمندي سكونتي را مي‌توان به عنوان عامل اثرگذار مهم بر قيمت خانه‌ها در محلۀ چر‌نداب شهر تبريز به شمار آورد، يعني اگر بساز‌و‌بفروش‌ها قصد داشته باشند ساختار، امكانات و محيط خانه‌اي عالي براي خريداران در محل چرنداب تبريز فراهم كنند، بايد اول از همه رضايت از مسكن را در نظر بگيرند. علاوه بر اين، درآمد خانوار نيز از طريق تعهد خريدار در تأمين پول مورد نياز براي خريد خانه، بر قيمت خانه‌ها در محلۀ چرنداب اثر مي‌گذارد. به‌رغم عدم اثرگذاري مستقيم عوامل سياست مسكن بر تعيين قيمت خانه‌ها در محلۀ چرنداب شهر تبريز همچنان بايد توسط كنشگران اصلي صنعت ساختمان‌سازي مورد توجه جدي قرار ‌گيرد. براي مثال، سياست‌گذاران بايد مطمئن شوند كه بساز‌و‌بفروش‌ها يك محيط مسكن مناسب، ايمن، راحت و در دسترس براي هر خانواده در كنار امكانات امنيتي، خصوصي و بهداشتي مناسب فراهم مي‌كنند. اين مطالعه مي‌تواند تا حدي كمك راهنماي خريد خانه مورد استفاده قرار گيرد.