تدوين مدل مفهومي پديدۀ خانه‌هاي خالي: يك مرور سيستماتيك

مقدمه در سطح جهاني، از زمان بحران مالي در سال 2008، سرمايه‌اي كردن و سفته‌بازي مسكن در جغرافيا گسترش يافته، در اقتصاد سياسي تعميم يافته و در سيستم نظارتي جا افتاده است. اما وجود خانه‌هاي خالي از سكنه در كشورهاي مختلف جهان و كشور ما در كنه طبيعت خود مسئله محسوب نمي‌شود. آنچه در اين زمينه چالش‌برانگيز است، نرخ متوسط خانه‌هاي خالي در كشور و مقايسۀ آن با ميانگين جهاني و نرخ طبيعي خانه‌هاي خالي است. با وجود اختلاف قابل توجه، فرضيۀ نگاه سرمايه‌اي به مسكن و احتكار مسكن در كشور مطرح مي‌شود (نگارندگان، 1402). خانه‌هاي خالي به ‌عنوان نشانه‌اي از كاهش جمعيت، اثرات منفي بر يك محله از نظر اقتصادي، امنيتي و مديريت شهري دارند. خانه‌هاي خالي بدون مراقبت مي‌توانند مشكلات مختلفي را در يك محله ايجاد كنند، از جمله آسيب رساندن به چشم‌انداز، افزايش خطرات ريزش ساختمان، و آتش‌سوزي. آن‌ها همچنين مي‌توانند منجر به بهداشت نامناسب ناشي از تخليۀ غيرقانوني و حيوانات انگلي شوند و يا به محل پرورش جنايت تبديل شوند، به‌ويژه در مناطق مسكوني با تراكم بالا اين عوارض مي‌تواند بسيار جدي باشد. طبق گزارش مركز آمار در سال ۱۳۹۵، 2/6 ميليون خانۀ خالي در كشور وجود داشته و بدون هيچ استفاده‌اي رها شده است. عدم اطمينان به بازار سرمايه، كالاي امن بودن مسكن، اعتقاد به عدم كاهش قيمت مسكن ميان سرمايه‌گذاران، افزايش تحريم‌ها و ركود صنعت و عدم سرمايه‌گذاري در آن و از سويي، ورود بخشي از تسهيلات اعطايي در قالب طرح‌هاي زودبازده به بخش مسكن موجبات رونق سفته‌بازي و تبديل شدن مسكن به كالايي سرمايه‌اي را فراهم كرده كه از عوامل اصلي افزايش قيمت مسكن در ايران به شمار مي‌رود. زمينه‌هاي فكري، فرهنگي، اقتصادي به موضوع مسكن در جهان با نگاه به اين مسئله در ايران تفاوت‌هايي دارد، كه به اين واسطه تحليل دقيق مسائل مسكن خالي در كشور با نگاهي به ادبيات جهاني را لازم ساخته است.مواد و روش‌ها روش اين تحقيق، مرور نظام‌مند ادبيات نظري در حوزۀ تحقيق است. تفاوت مرور نقلي (رايج در تحقيقات فعلي) با مرور نظام‌مند در اين است كه مرور سيستماتيك به بررسي تمامي نتايج به‌دست‌آمده (پس از اعمال فيلتر معين) از پايگاه دادۀ مشخص‌شده در تحقيق مي‌پردازد و بنابراين هيچ منبع مهمي در موضوع تحقيق فروگذار نمي‌شود. به اين منظور، پايگاه گوگل اسكولار به عنوان پايگاه اطلاعاتي تحقيق و در دو زبان فارسي و انگليسي تعيين شد. سپس با بررسي متون مختلف در حوزۀ خانه‌هاي خالي، كلمات كليدي به شرح زير انتخاب، و پس از جست‌وجو در پايگاه گوگل اسكولار، با استفاده از هر يك از كليد‌واژگانِ زير تعداد نتايجِ زير در حوزۀ منابع فارسي حاصل شد كه به دليل محدود بودن، همگي مورد بررسي قرار گرفتند. در زبان انگليسي، در مرحلۀ اول به علت تعدد نتايج و ابهام در ميزان ارتباط آن‌ها با موضوع، منابع واجد حداقل 40 ارجاع (يعني منابع مرجع و اصلي) انتخاب شدند. اين امر امكان آشنايي با ادبيات تخصصي موضوع، واژگان كليدي و مفاهيم اصلي در پژوهش‌هاي موجود را فراهم كرد. در مراحل بعدي معيار ورود منابع به فرايند تحليل، تسهيل شد و تعداد نتايج بسط يافت. به طور كلي پيش از اين هيچ مقاله‌اي در كشور به صورت سيستماتيك مبحث خانه‌هاي خالي را بررسي نكرده، لذا اين نوشتار اولين در نوع خود است.يافته‌ها اطلاعات منابع از چند جهت قابل جمع‌بندي و ارائه است:مكان و رويكردمنابع لاتين به ترتيب فراواني در كشورهاي چين، آمريكا، مكزيك، استراليا، كره، نروژ، فنلاند، سوئد، ژاپن، كانادا، مالزي، فرانسه و آلمان انجام شده است. پس، كشورهاي مختلف جهان در سطوح گوناگون با پديدۀ خانۀ خالي مواجه و درگير موضوع هستند. كشورهايي كه برنامه‌هاي تأمين مسكن گسترده‌تري داشته‌اند، با سطح بالاتري از احتكار مسكن و مسكن خالي مواجه بوده‌اند. از ميان اين كشورها تنها در آلمان تحقيقات بيانگر عدم شواهد احتكار و سوداگري مسكن (به دليل نسبتِ پايين قيمت مسكن به درآمد متوسط) است و به پايش براي جلوگيري آتي از اين امر توصيه شده است.محتوامحتواي منابع فارسي يا در صدد مشروعيت دادن به اخذ ماليات و جرم‌انگاري مساكن خالي هستند و يا به دنبال بررسي كمي ميزان خانه‌هاي خالي و مقايسۀ آن با ردۀ جهاني و استدلال بر غير منطقي و ناعادلانه بودن آن هستند. منابع لاتين بر علل و پيامدها متمركز هستند و راه حل‌ها را مبتني بر زمينۀ خاص محلي، متفاوت مي‌دانند و غالباً از ارائۀ نسخۀ واحد اجتناب دارند.علل اصليمنابع فارسي، عوامل اصلي در بروز پديدۀ احتكار مسكن را در 3 حوزۀ تغييرات نقدينگي در كشور، نرخ ارز حقيقي و تغيير در سود سپردۀ تسهيلات مسكن مي‌دانند و دولت را موظف به كنترل اين عوامل هنگام بروز تغيير براي پيشگيري از تأثير ثانوي بر بازار مسكن مي‌دانند. علل اصلي از منظر منابع لاتين، اشكال در نحوۀ پرداخت وام‌هاي مسكن، سياست‌ها و پروژه‌هاي دولتي، ضعف قانون‌گذاري و خلأ قانوني، و نيز انتظارات تورمي مبتني بر افزايش گذشتۀ قيمت مسكن بوده است.پيامدهاي اصليپيامدها در منابع فارسي بررسي نشده و پيامدها در منابع لاتين غالباً شامل افزايش قيمت مسكن، شتاب سريع قيمت مسكن در آينده، كاهش ارزش رهن مسكن در بانك‌ها، ورشكستگي بانك‌هاي محلي و ركود اقتصادي است.‌راه حل‌هاي اصليراه حل كشورهاي مختلف جهان در بحث خانه‌هاي خالي عموماً مبتني بر رشد و توسعۀ ارائۀ خدمات شهري و در مقابل آن اخذ ماليات بر عايدي سرمايه و به تبع آن، ماليات بر خانه‌هاي خالي است كه در اين صورت افكار عمومي به دليل جذب امكانات شهري به پرداخت ماليات اقناع، و با دولت همكاري بيشتري خواهد داشت. راه حل عمدۀ ديگر، سامانۀ جامع املاك و اسكان همراه با ضمانت اجرايي است كه در اقدام به آن شهرداري‌ها واجد صلاحيت بيشتري هستند. عمدۀ راه حل‌هاي منابع لاتين شامل مديريت توسط بانك‌هاي زمين، برنامه‌ريزي مسكن و اشتغال در مجاورت يكديگر، عرضۀ برنامه‌ريزي‌شدۀ زمين، پايش انتظارت تورمي گروه‌هاي مختلف جامعه و درنهايت، اخذ ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات بر خانۀ خالي با شرايط خاص و اثربخش است، اما در كشور ما راه حل بخشيِ گرفتن ماليات از خانه‌هاي خالي بيشتر مورد توجه قرار گرفته است. در قالب نتيجه عمدۀ ديگر مي‌توان تفاوت‌هاي ميان منابع فارسي و لاتين را برشمرد:منابع فارسي غالباً بدون درگيري عميق با علت‌هاي اصلي و پشت پردۀ خالي ماندن مسكن، دولت را در اين امر به عنوان كاتاليزور اصلي مؤثر دانسته و بلافاصله به سمت‌ راه حل‌هاي بخشي و يا را‌ه ‌حل‌هاي مالي و تنبيهي رفته‌اند. در منابع فارسي پيامدهاي مسكن خالي بررسي نشده، اما منابع لاتين غالباً به صورت تحليلي و با ريشه‌يابي در حوزۀ علل و يا پيامدها سعي كرده‌اند راه‌هايي براي حركت محلي در هر زمينۀ خاص به سمت راه حل زمينه‌گرا باز كنند.در برخي موارد مشاهده شده كه منابع فارسي از اصطلاحات و عبارات تخصصي موضوع مانند اصطكاك بازار (عدم رسيدن عرضه به تقاضا)، دوره‌هاي رونق و ركود، ماليات بر عايدي سرمايه بدون توجه دادن به محتواي اصلي آن‌ها استفاده كرده و به اين‌ترتيب ادبيات موضوع را به صورت پوسته‌اي به كشور انتقال كرده‌اند. نتيجه‌گيري در زمينۀ علت‌هاي خالي ماندن خانه‌ها، منابع لاتين عمدتاً علت اصلي در زمينۀ مكاني خود را، برون‌يابي پذيري تغييرات قيمت مسكن نسبت به گذشته و انتظارات تورمي ناشي از آن و نيز سيستم معيوب و غير پوياي تخصيص وام‌هاي مسكن به صورتي كه احتكار مسكن را ترغيب مي‌كنند ، دانسته‌اند. اما در ايران نبود بازار مطمئن براي سرمايه‌گذاري و حفظ ارزش پول و امن بودن مسكن به صورت كالاي سرمايه‌اي در كنار عدم نظارت مكفي دولت بر مالكيت املاك دليل اصلي وجود احتكار مسكن و خانه‌هاي خالي است.با بررسي منابع به نظر مي‌رسد كه بايد راه حل‌هاي ريشه‌اي‌تري نسبت به اخذ ماليات بر خانۀ خالي براي حل اين معضل مورد توجه قرار گيرد:1. قبح فقهي و اسلامي احتكار مسكن بايد با ابزارِ جامعه روحانيت و با همكاري رسانه‌هاي جمعي و وزارت راه و شهرسازي براي عموم مردم تأكيد ويژه شود. 2. سرمايه‌هاي سرگردان به نحو احسن توسط دولت مديريت شود كه در مسير احتكار مسكن قرار نگيرد.3. تكميل اطلاعات در سامانۀ جامع املاك و اسكان كشور توسط افراد بايد داراي ضمانت اجرايي و تشويق و تنبيه قابل توجه و تأثيرگذار باشد. 4. كميسيون‌هاي مشتركي بين دستگاه‌هاي ذي‌نفوذ در اين امر (از جمله سازمان امور مالياتي، وزارت راه و شهرسازي، شهرداري، دادستاني كل كشور، سازمان تبليغات اسلامي و...) تشكيل شود تا از موازي‌كاري و يا اهمال‌كاري دستگاه‌ها پيشگيري شود.5. خلأ پژوهشي در حوزۀ يافتن علل و پيامدهاي خانه‌هاي خالي در شهرهاي مختلف كشور وجود دارد. لازم است با پرداخت به آن ادبيات نظري مربوطه و سپس راه حل‌هاي عملي بومي‌سازي شود. 6. راه ‌حل‌هايي مانند تأسيس بانك‌هاي زمين، تشكيل پايگاه داده جامع، همه‌جانبه و به‌روز از مساكن خالي، برنامه‌ريزي سكونت و اشتغال به صورت توأمان و با رعايت اختلاط آن‌ها، اخذ ماليات بر عايدي سرمايه، و شفافيت سياست‌هاي دولت براي پيشگيري از رانت نگهداري مسكن، از جمله سير تحولاتي است كه مي‌تواند در زمينۀ محلي شهرهاي ايران امكان‌سنجي شود.