تبيين نقش ميانجي‌گري متغيرهاي تأثيرگذار در تعيين قيمت مسكن؛ مورد مطالعه: كلان‎‌شهر تبريز

مقدمه مسكن، چالش اصلي مرتبط با شهرنشيني است، به طوري كه هم محرك رشد شهري و هم نتيجۀ آن محسوب مي‌شود. از طرفي ديگر، مسكن همواره به ‌عنوان يكي از نيازهاي پايه و اساسي در جوامع شهري مطرح بوده كه كيفيت زندگي و رفاه شهروندان هر ملتي را تعريف مي‌كند و همواره اهميت بسزايي در زندگي جوامع شهري داشته است. بداعت پژوهش حاضر از اين نظر قابل طرح است كه تا كنون در پژوهش‌هاي انجام‌گرفته متغيرهاي اثرگذار بر قيمت مسكن به صورت خطي و يا فضايي و يكجا با كمك مدل‌هاي رگرسيوني و يا آزمون‌هاي همبستگي فضايي مدل‌سازي شده‌اند. اين در حالي است كه بسياري از متغيرهاي تأثيرگذار بر قيمت مسكن، به‌ويژه ويژگي‌هاي اجتماعي محل سكونت، ويژگي‌هاي اقتصادي در مقياس كلان و خرد، هم‌جواري‌ها و دسترسي‌ها نقش تعديل‌گر و كنترل‌كننده بر قيمت مسكن دارند كه در پژوهش‌هاي بررسي‌شده به اين مهم پرداخته نشده است. كلان‌شهر تبريز به عنوان ششمين كلان‌شهر كشور با مسائل متعددي همچون تمركز بسيار بالاي جمعيت و گراني قيمت زمين و مسكن مواجه است، به نحوي كه در دو دهۀ اخير رشد فزايندۀ جمعيت شهري در كلان‌شهر تبريز، معادلات قيمت مسكن در اين شهر را به طور قابل توجهي تغيير داده است. لذا اين مقاله ضمن بررسي عوامل تأثيرگذار بر قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز، به دنبال بررسي نقش ميانجي‌گري متغيرهاي تأثيرگذار بر قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز است. به اين‌منظور، با تدقيق در چارچوب نظري تحقيق و همچنين، بررسي پيشينه و نظريه‌هاي مرتبط با قيمت‌گذاري در بخش مسكن به انتخاب مهم‌ترين مؤلفه‌ها و زيرمؤلفه‌هاي تأثيرگذار در قيمت مسكن در كلان‌شهر تبريز پرداخته خواهد شد. در گام بعدي از تعداد مشخصي از مشاورين املاك در سطح كلان‌شهر تبريز اقدام به پرسشگري خواهد شد و سپس، با استفاده از آزمون‌هاي آماري مختلف به تجزيه‌و‌تحليل داده‌ها در محيط نرم‌افزاري SPSS پرداخته خواهد شد. در نهايت، وجوه تشابه و تفاوت پژوهش حاضر با مطالعات پيشين و همچنين نتيجه‌گيري از تحقيق بررسي خواهد شد. مواد و روش‌هاپژوهش حاضر در دستۀ پژوهش‌هاي كاربردي بوده و به لحاظ روش‌شناسي در دستۀ پژوهش‌هاي همبستگي قرار مي‌گيرد كه در آن از روش‌هاي رگرسيون‌گيري به منظور بررسي نقش ميانجي‌گري متغيرهاي اقتصادي، اجتماعي و دسترسي در برآورد‌كنندگي قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز استفاده شد. جامعۀ مورد مطالعه شامل تمامي بنگاه‌داران كلان‌شهر تبريز بود كه به روش گلوله برفي از مشاورين املاك و مستغلاتي كه آمادگي به همكاري داشتند، 55 مورد انتخاب شد. براي جمع‌آوري داده‌ها از پرسشنامۀ محقق‌ساخته استفاده شد كه روايي پرسشنامه به صورت صوري و پايايي آن از طريق آزمون آلفاي كرونباخ 2 محاسبه شد. اين پرسشنامه شامل چهار متغير كالبدي، اقتصادي، اجتماعي و دسترسي و داراي 39 گويه بود. بعد از پرسشگري، داده‌ها وارد محيط نرم‌افزار SPSS 26 شدند و از پيش‌آزمون‌هاي كولموگروف اسميرنف، شاپيرو ويلك، دوربون واتسون، Tolerance و VIF براي تعيين آزمون‌هاي آماري و همچنين، صحت‌سنجي آزمون‌هاي استفاده‌شده بهره‌گيري شد؛ به اين‌صورت كه از پيش‌آزمون‌هاي توزيع نرمال (كولموگروف ـ اسميرنف و شاپيرو ويلك) به منظور تعيين آزمون‌هاي آماري و از پيش‌آزمون‌هاي دوربون واتسون، VIF و Tolerance براي تأييد صحت مدل رگرسيوني استفاده شد. پس از پيش‌آزمون‌ها، آزمون‌هاي اصلي به اين شرح انجام گرفت؛ ابتدا با استفاده از رگرسيون گام‌به‌گام تعداد گويه‌ها از 39 گويه به 18 گويه خلاصه شد. سپس، از روش رگرسيون‌گيري اينتر براي بررسي نقش ميانجي‌گري متغيرهاي واسط پژوهش استفاده شد. درنهايت، از آزمون سوبل به منظور تأييد نقش كنترلي و ميانجي‌گري متغيرهاي واسط استفاده شد. يافته‌هاپس از بررسي ادبيات و پيشينۀ پژوهش، مهم‌ترين معيارها و زيرمعيارهاي تأثيرگذار در تعيين قيمت نهايي مسكن شناسايي شدند؛ معيارهاي كالبدي ـ فيزيكي (13 زير‌معيار)، اقتصادي (9 زيرمعيار)، اجتماعي (10 زيرمعيار) و دسترسي و مجاورت (7 زير‌معيار)، به عنوان 4 معيار اصلي پژوهش حاضر انتخاب شدند. سپس در مرحلۀ بعد، با استفاده از رگرسيون گام‌به‌گام به بررسي عميق‌تر رابطۀ ميان متغير وابسته پژوهش (قيمت مسكن) و متغيرهاي مستقل پژوهش (كالبدي ـ فيزيكي، اقتصادي، اجتماعي و دسترسي) پرداخته شده است. ابتدا با وارد كردن متغير وابسته (قيمت مسكن) و 39 زيرمعيار ديگر پژوهش به‌ عنوان متغيرهاي مستقل، تنها 18 مورد بر متغير وابسته قيمت مسكن مؤثر شناخته شده است كه به‌ترتيب اثرگذاري وارد مدل شده‌اند و همچنين، 21 زيرمعيار ديگر از مدل خارج شدند. اولين متغيري كه وارد معادلۀ رگرسيون چند‌متغيره گام‌به‌گام شد، فاصلۀ واحد مسكوني از نزديك‌ترين كاربري درماني ـ بهداشتي است. دومين متغيري كه نقش بسيار مهمي در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز داشته، ميزان تحصيلات ساكنان است. پس از متغير ميزان تحصيلات ساكنان، 15 متغيري كه بيشترين اثرگذاري را در تعيين قيمت مسكن در كلان‌شهر تبريز داشته‌اند به‌ترتيب مربوط به نرخ بهرۀ بانكي، برِ ساختمان، بعد خانوار، قيمت مصالح ساختماني، عوارض نوسازي، قدمت (عمر) ساختمان، فاصلۀ واحد مسكوني از نزديك‌ترين ايستگاه‌هاي حمل‌و‌نقل عمومي، تعداد واحدهاي نوساز، نوع اسكلت (سازه)، حسن شهرت شهروندان، سن سرپرست خانوار، سرمايه‌گذاري، نماي ساختمان، فاصلۀ واحد مسكوني از نزديك‌ترين فضاي سبز و پارك و در نهايت، فاصلۀ واحد مسكوني از نزديك‌ترين مكان مذهبي هستند. به منظور تعيين ميزان تأثير هر يك از متغيرهاي مستقل بر قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز، از رگرسيون خطي چند‌گانه استفاده شد. همچنين، به منظور بررسي صحت‌سنجي مدل ارائه‌‌شده از آزمون دوربون واتسون استفاده شد. با توجه به نتايج به‌دست‌آمده، عامل اجتماعي اهميت بيشتري در پيش‌بيني متغير «قيمت نهايي مسكن» دارد. بنابراين، مي‌توان بيان كرد كه تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز بيشتر از هر متغير ديگري از عامل اجتماعي متأثر است. بعد از اطمينان از نبود همبستگي بين متغيرهاي ميانجي‌گر تأثيرگذار در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز، به منظور بررسي نقش ميانجي‌گري هر يك از متغيرهاي ميانجي از آزمون سوبل استفاده شد. به‌ طور كلي، مي‌توان گفت كه نقش ميانجي‌گري متغيرهاي اقتصادي، اجتماعي و دسترسي در افزايش تأثير متغير مستقل (عامل كالبدي) در تعيين قيمت نهايي مسكن (متغير وابسته) در كلان‌شهر تبريز مشهود است. در بين متغيرهاي ميانجي، متغير اجتماعي (6/998) بيشترين تأثير را در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز دارد. پس از آن به‌ترتيب متغيرهاي ميانجي دسترسي (4/667) و اقتصادي (2/736) در رتبه‌هاي دوم و سوم قرار دارند. نتيجه‌گيرينتايج به‌دست‌آمده از رگرسيون چندگانه نشان‌دهندۀ آن بود كه عامل كالبدي ـ فيزيكي فقط 48 درصد از تغييرات قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز را تبيين مي‌كند و باقي تغييرات (52 درصد) مربوط به عوامل اقتصادي، اجتماعي و دسترسي است. به طور كلي، مي‌توان گفت كه در ارتباط با تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز، عامل كالبدي (متغير مستقل) تنها عامل تعيين‌كننده نيست و عوامل اجتماعي، دسترسي و اقتصادي به‌ عنوان عوامل واسط و ميانجي در افزايش تأثيرگذاري عامل كالبدي در تعيين قيمت نهايي مسكن (متغير وابسته) در كلان‌شهر تبريز نقش بسزايي دارند كه در ميان عوامل تأثيرگذار بيشترين تأثيرگذاري به‌ترتيب مربوط به عوامل اجتماعي (0/435 = Beta)، كالبدي ـ فيزيكي (0/302 = Beta)، دسترسي (0/290 = Beta) و در نهايت اقتصادي (0/272 = Beta) است. به بيان بهتر، از نظر پرسش‌شوندگان مشخصه‌هاي اجتماعي در مقايسه با ساير مشخصه‌ها در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز تأثيرگذاري بيشتري دارند. در گام نهايي به منظور تأييد نقش كنترلي و ميانجي‌گري متغيرهاي واسط و ميانجي‌گر پژوهش (اقتصادي، اجتماعي و دسترسي) از آزمون سوبل استفاده شد. نتايج به‌دست‌آمده بيانگر تأييد نقش ميانجي‌گري متغيرهاي يادشده در افزايش تأثير متغير مستقل (عامل كالبدي) در تعيين قيمت نهايي مسكن (متغير وابسته) در كلان‌شهر تبريز است و همچنين، مطابقت معنا‌دار نتايج به‌دست‌آمده در آزمون سوبل با نتايج به‌دست‌آمده از رگرسيون چندگانه مشهود است به نحوي كه در بين متغيرهاي ميانجي، متغير اجتماعي (6/998) بيشترين تأثير را در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز دارد و پس از آن به‌ترتيب متغيرهاي ميانجي دسترسي (4/667) و اقتصادي (2/736) در رتبه‌هاي دوم و سوم قرار دارند. به بيان بهتر، مي‌توان گفت كه پايگاه‌هاي اجتماعي ساكنان در كلان‌شهر تبريز و همچنين، حسن شهرت شهروندان تأثير قابل توجهي در مقايسه با ساير عوامل (كالبدي ـ فيزيكي، اقتصادي و دسترسي) در تعيين قيمت نهايي مسكن در كلان‌شهر تبريز را دارند.