شناسايي و بررسي فاكتورهاي موثر جهت ساخت آپارتمان در مناطقي با شهروندان كم درآمد

Identify and study factors affecting for construction of apartment in areas with low-income citizens

امروزه از عمده‌ترين معضلات مسكن كشور و راكد بودن سرمايه‌هاي هنگفت در آن ،وجود واحدهاي آپارتماني خالي نوساز و آمادة فروش بسيارزياد و عدم تقاضا و استقبال از آن است كه از مهمترين عوامل ايجاد آن مديريت ناصحيح در صنعت آپارتمان بوده كه از علل آن مي‌توان به عدم توجه به عوامل ومعيارهاي موثر در انتخاب و تقاضاي خريداران آپارتمان‌ها اشاره نمود. هدف پژوهش حاضر شناسايي عوامل و شاخص‌هاي موثر در تقاضا و رضايت مشتريان آپارتمان‌ها،با درنظر گرفتن ميزان درآمد ماهيانه شهروندان براي اقشار كم درآمد مي‌باشد. نوع تحقيق، كاربردي و روش تحقيق تحليلي-پيمايشي و ابزار جمع‌آوري اطلاعات شامل مطالعه اسنادي و ميداني ازطريق مصاحبه و پرسشنامه مي‌باشد.جامعه آماري پژوهش شهر مراغه و حجم نمونه براساس فرمول كوكران 382 نفر برآورد گرديد كه براي دقت بيشتر به 390 نفر افزايش يافت.در ابتدا جامعه آماري را بر مبناي ميزان درآمد ماهيانه در سه طبقه يا قشر كم درآمد،با درآمد متوسط و پردرآمد درنظر گرفتيم.براي بدست آوردن عوامل موثر در تقاضا و پر كردن استخر داده‌ها و استخراج پرسشنامه از آن ،با انجام مصاحبه اختصاصي،حضوري سازمان يافته از سه گروه اشخاص شامل سازندگان يا سرمايه‌گذاران مجتمع‌هاي آپارتماني،مشتريان يا ساكنين آپارتمان‌ها و كارشناسان مسكن ،در سه طبقه اقتصادي شهر (از هر گروه و طبقه 5 نفر)جمعا 45 نفر مصاحبه بعمل آمد..تعداد 24 عامل كه بيشترين تكرار را در استخر داده‌ها داشته‌اند بعنوان گويه‌هاي پرسشنامه با طيف ليكرت انتخاب شد.با دسته‌بندي شاخص‌هاي مشابه 8 سرشاخص مشخص گرديد.پس‌از سنجش روايي و پايايي پرسشنامه از روش تحليل عاملي اكتشافي و آلفاي كرونباخ و اطمينان از آن، تعداد 131 پرسشنامه در منطقه‌اي با شهروندان كم درآمد ،و جهت انجام مقايسه و تحليل تعداد 126 پرسشنامه در منطقه‌اي با شهروندان با درآمد متوسط و 133 پرسشنامه در منطقه‌اي با درآمد بالا ،بصورت تصادفي تكميل گرديد.داده‌هاي جمع‌‌آوري‌شده با استفاده از نرم‌افزار20 SPSS و روش‌هاي آماري آزمون t تك نمونه‌اي ،آزمون فريدمن ، ضريب همبستگي پيرسون ، و تحليل واريانس يكطرفه مورد تجزيه وتحليل قرار گرفت.در بخش نتايج 24 شاخص يا فاكتور و 8 سرشاخص از نظر شهروندان كم درآمد مورد بحث قرار گرفته وميزان اهميت هر فاكتور و حساسيت اين قشر نسبت به فاكتورها وهمبستگي سطح درآمد با فاكتورها مشخص گرديده وبا نگرش شهروندان با درآمد متوسط و بالا مقايسه شده‌است.درصورت اجراي نتايج و پيشنهادات توسط سازندگان، سرمايه‌گذاران، كارفرمايان،مشاوران و پيمانكاران مسكن ،و در مجموع مديريت علمي صنعت آپارتمان ،از مشكلات عرصه مسكن كاسته خواهد‌شد.

Nowadays, of the country’s main housing problems and stagnation of huge investment in this area is the existence of many new-built vacant apartments and ready for sale as well as the lack of demand for them that one of its reasons is improper management in apartment industry resulted from the lack of consideration of factors affecting the selection and demands of apartments’ buyers . . The present research aims to identify factors and indicators affecting demands and satisfaction of apartments’ customers considering the monthly income level of citizens for low-income. The type of research is practical and the research method is analytical-survey one and data collection tool is documentary-field one through interview and questionnaire. The statistical population is the city of Maragheh and sample volume was estimated based on Cochran formula as 382 individuals that were increased to 390 individuals for more accuracy. At first, the statistical population was considered based on the monthly income level in three low-income, middle-income and high income classes. To obtain the effective factors in demand and filling the data pool and to extract questionnaire from it, a specified and verbal interview was carried out with three groups of indviduals including builders and investors of apartment complexes, customers or residents of apartments in three economic classes of the city (5 individuals from each class) that were totally 45 individuals. Twenty four factors which had the highest frequency in data pool were selected as questionnaire items through Likert spectrum. With classification of similar indices, eight top indices were selected. After measurement of the reliability and validity of the questionnaire through exploratory-factor analysis and Cronbach’s alpha, 131 questionnaires were randomly completed in a region with low level income citizens, 126 questionnaires in a region with middle- level income citizens and 133 questionnaires in a region with high level income citizens with participation of civil and architecture engineering senior students. The collected data was analyzed using SPSS20 software and statistical methods of single-sample t test, Friedman test, Pearson correlation coefficient and one way variance analysis.The results of the 24 indicators or factors, and eight top indices discussed in terms of low-income citizens and rate the importance of each factor and sensitivity of this part of the income level of the factors identified factors solidarity with citizens attitudes have been compared with medium and high income.If the implementation of the conclusions and recommendations by the builders, investors, employees, consultants and contractors, housing, and overall management of the apartment industry, the problems of housing will be reduced.