مدل سازي و شبيه‌سازي سيستم عرضه و تقاضاي مسكن در يك مطالعه موردي: تهران و بررسي اثر مهاجرت (نگرش پويايي‌شناسي سيستم‌ها)

Modeling and Simulation of Housing Supply-demand System by a Case Study: Tehran and Effect of Immigration (Systems Dynamics Approach)

ويژگي‌هاي خاص بازار مسكن در ايران، مشكل نوسانات و دوره‌هاي متناوب رونق و ركود، مشكلاتي را بر اقتصاد و جامعه تحميل مي‌نمايد. اغلب پژوهش‌هاي موجود هريك به بخش‌هاي محدودي از بازار مسكن پرداخته‌اند. در اين مقاله، به بازار مسكن ايران به‌عنوان يك سيستم اقتصادي- اجتماعي نگاه شده و پس از شناخت و تحليل اجزاي سيستم، از نگرش سيستمي استفاده مي‌شود. بخش‌هاي عرضه و تقاضا، به تفكيك تقاضاي سرمايه‌اي و مصرفي ناشي از رشدجمعيت و مهاجرت، مدل‌سازي شده، و سپس با كمّي‌سازي زيرسيستم‌ها براي شهر تهران، به عنوان نمونۀ موردي، سيستم شبيه‌سازي شده‌است. علاوه بر اعتبارسنجي ساختاري و رفتاري زيرسيستم‌ها در ايجاد روند و نوسانات قيمت مسكن، نتايج شبيه‌سازي با داده‌هاي تاريخي موجود نيز اعتبارسنجي شده است. آنگاه، رفتار قيمت مسكن در آينده مورد تحليل قرار گرفته و با سناريوهاي مختلفي از روند مهاجرت به اجرا و شبيه‌سازي مدل پرداخته شده است. از مهم‌ترين نتايج مستخرج مي‌توان به تأثير بالاي تقاضاي سرمايه‌اي و ناكارآمدي سياست‌هاي كنترل مهاجرت براي كاهش قيمت مسكن اشاره كرد. همچنين شبيه‌سازي نشان مي‌دهد سال 94 به احتمال زياد سال خروج از ركود و بازگشت رونق به بازار مسكن خواهد بود.

Housing markets specifications in the Iranian economy, and its fluctuations and alternating periods of boom and bust, impose challenges to the economy and society. Most researchers have studied the problem with consideration of limited subsectors of the market. In this paper, to analyze the housing market as a socio-economic system, relevant components are identified and studied by system approach. The supply and demand sectors are modeled while dividing the demand into investment and consumption demands, and noting population and immigration. Then, by quantifying all the subsystems, housing market in Tehran’s market is simulated as a case study. In addition to the structural and behavi oral validation of the subsystems causing fluctuations of housing price, the simulation results are compared and validated with available historical data. Finally, behavior of housing price in the future is analyzed and several scenarios on the immigration effects are run. The main results from this research imply the important role of the investing demand on housing price and that immigration control policies do not have adequate efficiency on housing price. Simulation results show that in 2015, probably recession in Tehran housing market will stop and positive trends will return to the market.