تحليل اثر اقتصاد نفت‌پايه، انتظارات و چرخۀ ادواري عرضه بر قيمت مسكن كلان‌شهرهاي منتخب ايران (1379-1394)

The Impact of Oil-based Economy, Expectations and Supply Cycles on Metropolitan Housing Prices in Iran (2000-2015)

مسكن يكي از نيازهاي اساسي جوامع، كالايي فاقد جانشين و داراي نقش سرمايه‌اي تلقي مي‌شود و بخش مسكن، يكي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد ملي در تمامي كشورهاست. ارتباط و پيوند گستردۀ اين بخش با ساير بخش‌هاي اقتصاد، آن هم در يك اقتصاد نفت‌پايه، سبب شده است بازار مسكن ايران متأثر از تحولات اقتصاد كلان ناشي از نوسان درآمد نفتي باشد. اين پژوهش براساس مباني نظري، مدل و تأثير عوامل كليدي طرف عرضه و تقاضاي مسكن را بر قيمت مسكن و تفاوت آن در كلان‌شهرهاي تهران، اصفهان، مشهد و قم طي سال‌هاي 1379-1394 به كمك روش داده‌هاي تابلويي تصريح و تحليل كرده است. پژوهش حاضر به‌طور خاص بر ويژگي‌ها و مؤلفه‌هاي يك اقتصاد نفتي، نقش محدوديت زمين شهري، انتظارات و چرخۀ عرضۀ مسكن تأكيد مي‌كند. نتايج حاصل از اين پژوهش رابطۀ منفي ميان شاخص محدوديت زمين و شاخص چرخۀ عرضۀ ادواري را با قيمت مسكن نشان مي‌دهد؛ همچنين نتايج، حاكي از رابطۀ مثبت و معنادار بين شاخص انتظارات ناشي از تحولات مسكن شهر پيشتاز و رشد نقدينگي با قيمت مسكن در كلان‌شهرهاي ايران است. مدلِ ارائه‌شده نه‌تنها در امر پيش‌بيني كاربرد دارد، براي ثبات‌بخشي به بازار مسكن در كشورهاي نفتي نيز توصيه‌هايي را مطرح مي‌كند. در يك اقتصاد نفتي اِعمال سياست پاد‌چرخه‌اي در عرضۀ مسكن با ابزار مالياتي و نرخ تسهيلات، تعهد به سياست رشد پايين نقدينگي براي كنترل اثر نوسان‌هاي نفتي توأم با تنظيم و انعطاف‌پذيري سياست‌هاي زمين كلان‌شهري، به ثبات‌بخشي بازار مسكن كلان‌شهري در ايران كمك مي‌كند.

Housing is one of the basic needs of household and not-substitutable goods, in other hand some agents invest in housing for capital gain. The housing sector is also one of the most important sectors of the economy in all countries. The connectivity of housing market with other sectors of the economy has led to the fact that the housing market has been affected by oil-oriented macroeconomic change and, conversely the housing market has a significant impact on other sectors of the economy, due to its large influence on firm and households' decisions. The research models and analyzes the effect of key factors of supply and demand on housing prices in the metropolitan areas of Tehran, Isfahan, Mashhad and Qom during the years of 2000-2015, using panel data method. In particular, it emphasizes the characteristics of an oil economy, the role of urban land limitation, expectations and the housing supply cycle. The results show a negative relationship between housing prices with land scarcity index and supply cycle. Also, the results indicate a positive and significant relationship between prices with expectations and liquidity growth. Ultimately, it is suggested and recommended three solutions for stabilization of the housing market: (i) planning a flexible urban land policy, (ii) the introduction of an anti-cyclical policy using tax and Bank loans (iii) commitment to a low growth rate for M2.