تحليل فضايي عوامل مؤثر بر افزايش قيمت مسكن در كلانشهر تبريز با استفاده از ضريب همبستگي و مدل برازش رگرسيوني

Spatial Analysis of Factors Influencing the Increase in Housing Prices in Tabriz Using Correlation and Regression Model

قيمت به عنوان اساسي­ترين متغير بخش زمين و مسكن است كه وظايف تخصيص منابع اقتصادي، اطلاع رساني و ارائه علامت هاي لازم به سرمايه گذاران را به عهده دارد. تجزيه و تحليل عملكرد فضايي بازار مسكن جهت بررسي و رفاه اجتماعي شهر بسيار مهم است. پژوهش حاضر با هدف بررسي متغيرهاي تأثير گذار بر قيمت مسكن در دو دسته واحدهاي مسكوني ويلايي و آپارتماني با توجه به ادبيات تحقيق و مطالعات تجربي در كلانشهر تبريز مورد مطالعه قرار گفت. اين متغيرها شامل 4متغير اقتصادي ـ اجتماعي خانوار، كالبدي ـ فيزيكي واحدهاي مسكوني، دسترسي واحدهاي مسكوني و متغير محيطي هستند كه در مقياس تمام مناطق شهري تبريز اندازگيري شدند. روش پژوهش: داده هاي مورد نياز مربوط به اين متغيرها از طريق ابزار پرسشنامه در بين خانوارها توزيع گرديد و اطلاعات مربوط به قيمت مسكن از طريق مراجعه به بنگاه هاي معاملات ملكي، سايت هاي مربوط به املاك و متسعقلات كشور، روزنامه ها و شهرداري كلانشهر تبريز گرد آوري شده است. براي تحليل ارتباط متغيرها مورد بحث به عنوان متغيرهاي مستقل و قيمت مسكن به عنوان متغير وابسته، از روش همبستگي پيرسون و مدل برازش رگرسيوني استفاده شده است. يافته­ها: براساس نتايج حاصله از آزمون همبستگي پيرسون بين متغيرهاي مستقل و وابسته رابطه مثبت و معناداري وجود دارد. نتايج حاصل از مدل رگرسيوني نشان مي‌دهد كه، متغيرهاي 4 گانه تأثير مستقيم و معناداري بر افزايش قيمت مسكن در واحدهاي مسكوني ويلايي و آپاراتماني داشته اند. در واحدهاي ويلايي متغيرهاي دسترسي واحدهاي مسكوني و عوامل اقتصادي ـ اجتماعي خانوار و در واحدهاي آپارتماني متغيرهاي محيطي (همسايگي) و دسترسي واحدهاي مسكوني بيسترين اثر را بر افزايش قيمت مسكن دارند. نتيجه‌گيري: نتايج اين پژوهش گوياي آن است كه در مجموع واحدهاي ويلايي و آپارتماني، متغير كيفيت نماي ساختمان، مساحت زيربنا، تعداد اتاق در واحد مسكوني و مساحت زمين بيشترين تأثير را بر افزايش قيمت مسكن در كلانشهر تبريز داشته اند.

Introduction and Objective: Price is the most important variable in the land and housing sector, which is responsible for providing economic resources, informing and providing the necessary signals to investors. The analysis of spatial performance of the housing market is very important for the study of the city's social well-being. This study aimed to investigate the variables influencing the housing prices in two residential units, villas and apartments based on the literature and empirical studies in Tabriz were studied. These variables include four variable Socio - economic, physical, environmental and variable access housing units Were measured in all urban areas,s tabriz. research method: The variable data through questionnaires from households and housing prices is based on authentic and real estate agents. To analyze the relationship between the variables discussed as independent variables and housing prices as the dependent variable was used the Pearson correlation and regression model. Foun: According to the results of Pearson correlation test, there is a positive and significant relationship between independent and dependent variables. The results of the regression model show that the four variables have a direct and significant effect on the increase in housing prices in residential units and apartment buildings. In the villa oasis, the variables of access to residential units and socio-economic factors of the household and in apartment units, environmental variables (neighborhood) and access to housing alone have an impact on the rise in housing prices. Result: The results of this research show that in total villa and apartment units, the variable quality of the facade of the building, the area of the infrastructure, the number of rooms in the residential unit and the land area have had the greatest impact on the rise in housing prices in the metropolis of Tabriz.