علل و موانع نهادي تبديل رويكرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به سياست توسعة شهري با تأكيد بر مورد‌پژوهي (مطالعه موردي: منطقة 9 شهرداري اصفهان)

Institutional Causes and Obstacles of Converting Transfer of Development Rights (TDR) Approach to Urban Development Policy (Case Study: District 9 of Isfahan Municipality)

انتقال حقوق توسعه، به مثابه ساز­و­كاري بازار­محور، كه در پي ناكارآمدي طرح­‌هاي توسعه­ شهري در حفاظت از زمين‌‌هاي ارزشمند مطرح‌ شد، مي‌كوشد با ايجاد تعادل ميان منافع عمومي و خصوصي، رشد و توسعه شهر را مديريت‌ كند. در ايران نيز رويكرد TDR در چند دهة اخير مطرح شده‌ است‌؛ ليكن، به دليل فراهم‌نبودن بستر‌هاي نهاديِ مورد نياز، تاكنون نتوانسته از حيطة نظري گذر كرده و به عرصه‌ عمل وارد شود. مشابه اكثر مناطق ايران، ناكارآمدي طرح‌هاي توسعه‌ شهري در حفاظت، موجب شده است‌ تا باغ‌ها و زمين‌‌هاي ارزشمند كشاورزي در منطقه‌ي 9 واقع در حوزه غربي اصفهان، به مثابه ريه­ تنفسي شهر، در معرض نابودي قرار گيرند و ضرورت طرح ساز­و­كار‌ي كارآمد همچون TDR را بيش از پيش آشكار سازند. در اين راستا پرسش اصلي پژوهش به اين مهم اختصاص يافته ‌است كه براي موفقيت اين ساز­و­كار،‌ موانع نهادي پيشِ‌رو كدام‌اند و چگونه مي­توان ظرفيت نهادي لازم را براي تحقق­ رويكرد انتقال حقوق توسعه با تاكيد بر تجربة منطقه‌ 9 اصفهان فراهم ‌ساخت. در اين راستا، پژوهش حاضر با استفاده از روش‌هاي مطالعات اسنادي (هم‌چون آميخته‌پژوهي) و شيوه‌هاي‌ پيمايشي (هم‌چون مصاحبه‌ نيمه‌ساختاريافته و ساختاريافته)، نخست به شناسايي نظري پيش‌شرط‌‌هاي نهادي پرداخته ‌است. سپس در قالب چارچوب مفهوميِ مستخرج، ديدگاه­‌هاي چهار نهادِ دخيل (شامل مردم، مالكان، توسعه‌دهندگان و كارشناسان‌ شهري) در تحقق سياست TDR را در منطقة 9 شناسايي كرده است. در نهايت، دستاورد‌هاي اين پيمايش به شيوة تحليل عوامل ريشه‌اي با استفاده از روش­‌هاي آماري چون آزمون­‌هاي فريدمن و t و رگرسيون چندمتغيره مورد تحليل قرار گرفته است. به‌مثابه برون‌داد پژوهش، پياده‌سازي اين رويكرد به سبب وجود موانع نهادي بسيار از جمله آگاهي پايين، عدم تمايل به مشاركت و فراهم نبودن بستر‌هاي قانوني نيازمند برنامه‌هاي درازمدت و آگاهانه براي دستيابي به موفقيت ‌است.

Transfer of development rights (TDR), as a market-oriented mechanism, which arises after the inefficiency of urban development plans in the protection of valuable lands, seeks to balance the growth and development of the city by balancing public and private interests. In Iran, the TDR approach has been introduced in recent decades; however, due to the lack of the necessary institutional bases, it has not been able to go beyond the theoretical field and enter the field of action. Similar to most parts of Iran, the inefficiency of urban development plans in conservation has led to the destruction of valuable orchards and agricultural lands in district 9 located in the western part of Isfahan, therefore an efficient mechanism such as TDR is necessary. The main questions of the present study are: what are the leading institutional barriers to the success of this mechanism? an‎d how can the necessary institutional capacity are provided to realize the TDR approach by emphasizing the experience of district 9 of Isfahan? The present study, using documentary study methods (such as research mixing) and survey methods (such as semi-structured and structured interviews), first theoretically identifies institutional preconditions. It then identifies the perspectives of the four institutions involved (including people, owners, developers, and urban experts) in implementing TDR policy in district 9 in the form of an extracted conceptual framework. Finally, the results of this study are analyzed by analyzing the root factors using statistical methods such as Friedman and t tests and multivariate regression. As a result of the research, the implementation of this approach due to the existence of many institutional barriers such as low awareness, unwillingness to participate and lack of legal framework requires long-term and conscious plans to achieve success.