مقايسه قرارداد پيش فروش ساختمان با نهادهاي مشابه و تشخيص ماهيت آن

The Comparison of pre-sale contract with similar entities and recognition of its nature

هر قراردادي كه به موجب آن، پيش فروشنده، متعهد به احداث يا تكميل واحد ساختماني مشخص مطابق نقشه ساختماني و اوصاف قراردادي در يك زمين شود و واحد ساختماني مذكور در موعد مقرر و در ازاي دريافت مبلغ قراردادي به مالكيت طرف ديگر قرارداد(پيش خريدار) در آيد، «قرارداد پيش فروش ساختمان» محسوب مي شود. قرارداد مذكور، در عين حال كه با برخي از نهادهاي فقهي و حقوقي، شباهتهايي دارد ولي دقيقا منطبق با اين نهادهاي شناخته شده حقوقي نيست. قرارداد پيش فروش ساختمان تشابهاتي با عقود بيع سلم، عقد استصناع، عقد بيع، عقد بيع معلق، تعهد به بيع، عقد نامعين(قرارداد خصوصي) دارد ولي از برخي جهات با اين نهادها، تفاوت دارد. در اين تحقيق، ضمن مقايسه قرارداد پيش فروش ساختمان با هر يك از نهادهاي مذكور و بررسي وجوه تشابه و تفاوت آنها، خواهيم ديد كه با توجه به مقررات موجود در قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389كه قانونگذار پس از تعريف قرارداد پيش فروش، به ذكر شرايط و آثار قانوني قرارداد مزبور پرداخته است، لذا بايد معتقد بود كه قرارداد پيش فروش ساختمان، يك عقد معين با احكام و شرايط خاص خود بوده و داراي آثار قانوني منحصر به خود به عنوان يك قرارداد خاص مي باشد.

Any contract whereby the pre-seller commits to construct or complete the specified building unit in accordance with the building plan and contractual features on one land and the said building unit at the due date and in exchange for the contractual amount being owned by the other party to the contract (pre-buyer), it is a “Building pre-sale contract”. The said contract while similar to some jurisprudential and legal entities, does not exactly comply with these recognized legal entities. The pre-sale contract has similarities with the contract of Predecessor sale, the contract of istisna'a, the contract of sale, the Suspended sales, the obligation to buy, the indefinite contract (private contract) but differs in some respects from these institutions. In this research, while comparing the pre-sale contract with each of the aforementioned entities and examining their similarities and differences, we will see that according to the existing provisions of the pre-sale building code adopted in 1389, the legislator, after defining the pre-sale contract, Mentioned the conditions an‎d the legal effects of that contract, so it must be believed that the pre-sale contract is a definite contract with its own rules and conditions and has its own legal effects as a specific contract.