كاربرد مدل هدانيك در شناسايي مفهوم «ارزش» در برنامه‌‌ريزي مسكن از منظر ترجيحات ساكنان (مورد شناسي: شهر تبريز)

مدل هدانيك كه در زمرۀ روش‌‌هاي سنجش ارزش مسكن، از ديرباز مورد استفادۀ پژوهشگران قرار گرفته است، قابليت شناسايي ترجيحات آشكارشدۀ افراد و بدين واسطه، مفهوم «ارزش» در روند موجود توسعۀ مسكن شهري را دارد. از اين منظر مي‌‌توان مدعي شد كه در صورت شمول طيف گسترده‌‌اي از داده‌‌هاي ارزش‌‌دهندۀ مسكن شهري، براساس آن مي‌‌توان مفهومي از «ارزش» در مسكن شهري ارائه كرد كه در اين نوشتار به‌صورت هدف اصلي مطرح بوده است. در اين مقاله سعي شده است تا با استفاده از روش توصيفي- تحليلي و اجراي روش هدانيك (رگرسيون چندمتغيره با شكل‌‌‌هاي خطي ساده و شبه‌‌لگاريتمي)، مفهوم ارزش در برنامه‌‌ريزي مسكن شهر تبريز بر مبناي ترجيحات ساكنان، ارائه شود. نمونۀ موردي مطالعات، سه نوع توسعۀ مسكن شهر تبريز شامل كاملاً برنامه‌‌ريزي‌‌شده (شهرك‌‌رشديه)، هدايت‌‌شده برطبق طرح فرادست (كوي اشكان) و الگوي برنامه‌‌ريزي‌‌شدۀ آپارتماني (مجتمع مسكوني، شهرك شهيد چمران) را در‌بر مي‌‌گيرد. نمونه‌‌ها با تأكيد بر واحدهاي مورد دادوستد قرارگرفته در بازۀ سال‌هاي 1397 و 1398، از روش نمونه‌‌گيري هدفمند شناسايي و انتخاب شده‌‌اند. مجموعاً 105 پرسشنامه، در سطح نمونه‌‌هاي موردي، برداشت و تجزيه‌وتحليل شده‌‌اند. روايي محتوايي از نظر كميت و كيفيت سؤالات و پايايي با محاسبۀ ضريب آلفاي كرونباخ برابر با 0.779، تأييد و اثبات شده‌‌است. مطابق با نتايج روش هدانيك، مسكن داراي ويژگي‌‌هاي ارزش‌‌بخش متعدد وگسترده‌‌اي است و براساس آن، مفهوم ارزش نيز ماهيت ثابتي ندارد. بااين‌حال ساختار شناسايي‌شدۀ ارزش يكسان است؛ ازاين‌رو بخشي از محتواي ارزش متغير بوده و بسته به ضرورت‌هاي مكاني، زماني، اقتصادي، اجتماعي و... تغيير مي‌‌كند. دستاورد پژوهش اين است كه مفهوم ارزش در برنامه‌‌ريزي مسكن شهر تبريز، از منظر ترجيحات آشكارشدۀ افراد، محتواي مشتركي ندارد؛ بنابراين نمي‌‌توان نسخۀ واحدي براي شهر ارائه داد. بااين‌حال، شاخص‌‌هاي ارزش‌‌دهندۀ مسكن غالباً دو بُعد ساختاري- فيزيكي و محيطي را پوشش مي‌‌دهند و غلبۀ مؤلفه‌‌هاي اقتصادي بر ساير مؤلفه‌هاي ارزش‌‌دهندۀ مسكن، مشهود است. بيشترين قدرت تبيين‌‌كنندگي مربوط به شاخص‌‌هاي محلۀ مسكوني (با ضريب 0.873) و گونۀ ساختماني (با ضريب 0.141) بوده است كه شكاف قيمتي فاحش بين محلات مسكوني و گونه‌‌هاي ساختماني شهر تبريز را به‌خوبي نمايان مي‌‌سازد. نهايتاً اينكه براي نيل به‌‌سوي برنامه‌‌ريزي مسكن ارزش‌‌مدار و توسعۀ بومي مسكن، شناسايي مفهوم ارزش فعلي مسكن و مفهوم ارزش مطلوب و واكاوي شكاف بين آن، ضروري خواهد بود.