تحليل سياست‌هاي زمين و مسكن و ميزان اثرگذاري آن‌ها بر توسعه كالبدي شهرها (مورد مطالعه: منطقه 15 شهرداري تهران)

Analysis of land and housing policies and their impact on physical development of cities (Case study: District 15 of Tehran Municipality)

مسكن كوچكترين عنصر سكونتگاه‌ها، مهم‌ترين كاربري شهري و يكي از شاخص‌هاي عمده ارزيابي توسعه يك كشور است. از سويي تغيير و تحولات جمعيتي ناشي از رشد طبيعي و مهاجرت، نياز به مسكن را افزايش داده و موجب گسترش كالبدي شهرها مي‌گردد؛ اصولاً نبود سياست‌گذاري صحيح در بخش زمين در يك كشور و يا عدم تناسب سياست اتخاذ شده با وضعيت اقتصادي، فرهنگي و سياسي موجود در آن، منجر به بروز مشكلات متعددي در حيطه اقتصاد خواهد شد. اين امر دولت‌هاي ملي و محلي را بر آن داشت تا سياست‌هايي را در جهت كنترل گسيختگي كالبدي شهرها تدوين كنند. هدف پژوهش؛ تشخيص ميزان اثرگذاري اين سياست‌ها بر توسعه كالبدي منطقه 15 شهرداري تهران است. در اين پژوهش كه به لحاظ هدف شناختي و به لحاظ ماهيت پس رويدادي است؛ از رويكرد كيفي با روش توصيفي- تحليلي بهره‌ گرفته شد. بخش مطالعات ميداني با روش پيمايشي و بر مبناي تكنيك مصاحبه و پرسشنامه صورت پذيرفت. جامعه آماري را نخبگان، اساتيد و كارشناسان و متوليان شهري تشكيل مي‌دهند. جهت تجزيه و تحليل داده‌ها از نرم‌افزار SPSS )آزمون فريدمن( و جهت نمايش داده‌ها از نرم‌افزار GIS استفاده گرديد. نتايج پژوهش نشان داد كه از ميان سياست‌هاي مؤثر بر توسعه كالبدي منطقه پانزده شهرداري تهران، سياست‌هاي تقاضا محور تأثيرگذاري بيشتري نسبت به سياست‌هاي عرضه محور داشته است؛ و از ميان كليه شاخص‌ها، دخالت مستقيم دولت در بازار زمين (واگذاري‌ها در بخش زمين شهري) بيشترين نقش را ايفا نموده‌ است.

Housing is the smallest element of housing, the most important urban land use and one of the major indicators of a country's development assessment. On the other hand, demographic changes due to natural growth and migration increase the need for housing and lead to the physical expansion of cities; in principle, the lack of proper land policy in a country or a policy incompatible with economic, cultural and political conditions. It will lead to numerous problems in the field of economics. This has prompted national and local governments to develop policies to control the physical disruption of cities. The purpose of the present study is to determine the impact of these policies on the physical development of District 15 of Tehran Municipality. In this study, which is cognitive in terms of purpose and in terms of post-event nature, a qualitative approach was used by descriptive-analytical method. The field study was conducted through a survey method based on interview and questionnaire techniques. The statistical population is comprised of urban elites, professors and experts. Data analysis was done by SPSS software (Friedman test) and GIS software was used for data analysis. The results showed that demand-driven policies were more effective than supply-based policies among the effective policies on the development of Tehran's 15th district. Of all the indicators, direct government involvement in the land market (transfers in the urban land sector) has played the most role.