نقش اجباري نمودن ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول در پيشگيري از جرم جعل و كلاهبرداري

The role of forcing the official registration of real estate transactions in the prevention of the crime of forgery and fraud

زمينه و هدف: قانونگذار در مورد ثبت معاملات اموال غير منقول همواره حساسيت داشته و در قانون ثبت نيز به عدم پذيرش سندي كه مطابق قانون به ثبت نرسيده در ادارات و محاكم اشاره نموده است. از طرفي در معاملات امكان ارتكاب جعل و كلاهبرداري وجود دارد و لذا پژوهش حاضر درصدد پاسخگويي به اين سوال است كه الزامي كردن ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول چه تاثيري در كاهش ارتكاب جرايم جعل و كلاهبرداري دارد؟ روش‌شناسي: باتوجّه به ماهيّت موضوع، پژوهش حاضر از نظر هدف كاربردي و به لحاظ گردآوري اطلاعات به روش اسنادي و از طريق مطالعه قوانين و منابع معتبر انجام شده و اطلاعات به دست آمده به صورت توصيفي- تحليلي مورد تجزيه وتحليل قرار گرفته است. يافته‌ها و نتايج: با تصويب قانون ثبت اسناد رسمي در مواد22 و 47 و48 ثبت اموال غير منقول الزامي گرديد ولي بعد از انقلاب با تفاسيري سند عادي در معاملات اموال منقول معتبر شناخته شد و اين سرآغازي بر حجم بالايي از دعاوي حقوقي و كيفري گرديد. جهت حل اين معضل طرحي اصلاحي ابتدا با نام طرح «ارتقاي اعتبار اسناد رسمي» مطرح و نهايتا با نام« الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير منقول » در مجلس مطرح و در تاريخ 31/2/1399 به شماره 9354/ 225 توسط مجلس تصويب گرديده و مجددا پس از اصلاحات مورد نظر شوراي نگهبان در تاريخ 4/6/1400 توسط مجلس تصويب گرديده ولي هنوز به و به تاييد شوراي نگهبان نرسيده است ، زيرا كه شوراي نگهبان معتقد است كه عقد بيع به مفهوم اعم آن چه مربوط به اموال غير منقول باشد و يا منقول جزء عقود رضايي و غير تشريفاتي مي‌باشد و الزام به ثبت و بي اعتبار بودن بيع اموال غير منقول غير شرعي مي‌باشد. در ماده يك آن آمده كه هر معامله‌اي كه موضوع آن‌ انتقال مالكيت يا انتقال حق انتفاع يا انتقال حق ارتفاق اموال غير منقول ثبت شده باشد و نيز انعقاد عقد رهن درخصوص آنها و انعقاد عقد اجاره اموال مذكور براي مدت بيش از دو سال و هر نوع پيش فروش ساختمان اعم از اينكه به صورت سهمي از كل عرصه و يا اعيان باشد و تعهد به انجام كليه اعمال حقوقي مذكور، بايد در دفاتر اسناد رسمي به ثبت برسد. فرآيند ثبت رسمي اموال غير منقول بطور قطع مي‌تواند در پيشگيري از جرم جعل و كلاهبرداري و كاهش حجم دعاوي موثر باشد.

The legislator has always been sensitive about the registration of real estate transactions, and in the registration law, he has pointed out the non-acceptance of a document that has not been registered in accordance with the law in offices and courts. On the other hand, there is a possibility of committing forgery and fraud in transactions, and therefore the present study seeks to answer the question of what effect the mandatory registration of real estate transactions has in reducing the crime of forgery and fraud. Findings and Conclusion: The requirement to officially register real estate transactions in the amendment plan dated 4/6/1400 has been approved by the parliament that any transaction whose subject is the transfer of ownership or transfer of usufruct or transfer of immovable property rights and also Concluding a mortgage contract for them and concluding a lease contract for the mentioned property for more than two years and any kind of pre-sale of the building, whether it is in the form of a share of the whole area or lords and commitment to perform all the mentioned legal acts, must be in notaries To be registered. The formal registration process leads to the application of certain formalities to the real estate transfer process, which can be effective in preventing the crime of forgery and fraud.