امكان‌سنجي تحقق پروژه‌هاي انتقال حق توسعه براساس شناسايي و پهنه‌بندي حوزه‌هاي مستعد توسعه (نمونۀ موردي: شهر شيراز)

Feasibility Analysis of TDR Projects Based on Mapping of Potential Areas for Development, Case Study: Shiraz, Iran

يكي از روش هاي حل مشكل رشد بي رويه شهرها، برنامه انتقال حق توسعه TDR [1] است. در اين پژوهش، مناطق مختلف شهر شيراز كه با چالش گسترش ناموزون و تخريب گسترده باغ ها و فضاهاي سبز مواجه است، در چارچوب مفهوم انتقال حق توسعه مطالعه شده است. روش پژوهش در اين مطالعه، توصيفي-تحليلي است كه در آن عوامل موثر بر تحقق رويكرد انتقال حق توسعه به منظور حفظ اراضي باارزش كشاورزي و تاريخي شهر شيراز شناسايي و همچنين نواحي مناسب براي اجراي اين پروژه در شهر با توجه به شاخصه هاي رويكرد انتقال حق توسعه تعيين شدند. حجم نمونه براي اولويت بندي و ارزيابي معيارها با روش گلوله برفي تعيين و تعداد 15 پرسشنامه به وسيله كارشناسان برنامه ريزي شهري آشنا با بافت شهر شيراز تكميل شد. در تحليل داده ها، از روش هاي توصيفي و مقايسه اي و براي مكان يابي نواحي مناسب اين رويكرد نيز از مدل تحليل سلسله مراتبي فازي استفاده شد. نتايج اين تحقيق، پهنه بندي نواحي مستعد توسعه در شهر شيراز است. اين مهم از برهم نهادن نقشه هاي شاخص هاي تعداد طبقات، متوسط اندازه قطعات و دانه بندي، ميزان نزديكي پهنه ها به شبكه شرياني درجه 1 و درجه 2 شهري، ميزان نزديكي به نواحي خدمات شهري و مراكز تجاري، روند گرايش ساخت وسازها به وسيله توسعه دهندگان در پهنه هاي مختلف شهري، روند گرايش سكونت مردم در پهنه هاي مختلف شهري، بررسي طرح هاي بالادست و سياست هاي كلان توسعه انجام شده است. همچنين ضوابط مرتبط با شاخص هاي پيش گفته به منظور تحقق پروژه هاي انتقال حق توسعه در شهر شيراز نيز ارايه شده است. از جمله اين ضوابط مي توان به ارايه تراكم تشويقي در صورت تجميع قطعات ريزدانه بافت فرسوده، بازنگري منطقه بندي محدوديت طبقات در نواحي مياني، گسترش ارايه خدمات به صورت محلي و ناحيه اي در پهنه هاي جنوبي و شرقي و ايجاد نواحي خدماتي و مراكز جاذب جمعيت در پهنه شرقي شهر اشاره كرد.

Different methods have been considered to solve the problem of uncontrolled growth of cities, one of which is the TDR. in this study, different areas of Shiraz, which are currently facing the challenge of uneven expansion and widespread destruction of gardens and green spaces, have been studied in the context of TDR concept. Using the principles of this approach, receiving and sending areas are identified and a location and zoning map and areas prone to development is presented as research output. The research method in this study is descriptive-analytical. In it, the effective factors on the realization of the transfer right transfer approach in order to preserve valuable agricultural and historical lands of Shiraz were identified. Also, suitable areas for the implementation of this project in the city were determined according to the characteristics of TDR approach. In this regard, the required information has been collected through library information and survey studies (questionnaire and observation) The results of this study provide a zoning map of areas prone to development in Shiraz by juxtaposing maps related to the indicators of number of floors, average plot size and granulation, the proximity of zones to the 1st and 2nd degree urban arterial network, the degree of proximity to urban service areas and commercial centers, the trend of construction tendencies by developers in different urban areas, the trend of housing in different urban areas, review of upstream plans and Macro-policies have been development and identification of valuable areas and other unsuitable areas for development.