تحليل عوامل مؤثر بر نرخ مسكن خالي در ايران طي سال‌هاي 1385 تا 1395 ازطريق روش مدل‌سازي معادلات ساختاري مبتني بر كمترين مربعات جزئي (PLS-SEM)

Analysis of Factors Affecting Rate of Empty House in Iran from 2006 to 2016 through Partial Least Squares Structural Equation Modeling (PLS-SEM)

مسكن به‌مثابه يك موهبت اجتماعي و به شكل كالاي خصوصي در بازار مصرفي و سرمايه‌اي با نيروهاي جورسازي مانند قيمت بين تقاضاكنندگان و عرضه‌كنندگان مبادله مي‌شود. افزايش مداوم قيمت مسكن، به روند پيش‌بيني‌پذير و تكرارپذير سوددهي در بازار منجر شده و انگيزة سرمايه‌گذاري در بخش مسكن را افزايش داده است. مطابق ادبيات اقتصاد مسكن، يكي از علل مهم شكل‌گيري مسكن خالي افزايش تقاضاي سرمايه‌اي مسكن است؛ اما باوجود تكرار اين مدعا در مقالات و كتاب‌هاي مرتبط هنوز اين فرضيه در ايران به محك آزمون تجربي گذاشته نشده است. اين مقاله به كمك نرم‌افزار SmartPLS و ازطريق روش مدل‌سازي معادلات ساختاري مبتني بر كمترين مربعات جزئي (PLS-SEM) سعي در كشف عوامل مؤثر بر افزايش نرخ مسكن خالي (سهم مسكن خالي از كل مسكن موجود) در سال­هاي 1385، 1390 و 1395 دارد. به همين منظور، تأثير چهار عامل عرضه، تقاضاي سرمايه‌اي، جمعيت و قدرت خريد بر نرخ مسكن خالي آزمون شد و نتايج نشان دادند در سال‌هاي 1390 و 1395 كاهش تقاضاي مصرفي (كاهش قدرت خريد) و افزايش تقاضاي سرمايه‌اي و در سال 1385 كاهش جمعيت در برخي استان‌ها علل اصلي و عمدة افزايش نرخ مسكن خالي بوده است. دربارة ساير عوامل نيز در سال 1385 نرخ مسكن خالي با قدرت خريد خانوار و تقاضاي سرمايه‌اي رابطة معكوس و با عرضه رابطة مستقيم داشته و در سال 1390 نرخ مسكن خالي با عرضة مسكن رابطة معكوس داشته است. در سال 1395 نيز افزايش عرضه سهم اندكي در افزايش نرخ مسكن خالي داشته است.

Housing as an individual social benefit and in the form of private goods in the consumer and capital markets is exchanged by adjusting forces such as the price between demanders and suppliers. The steady rise in housing prices has led to a predictable and repeatable trend in market returns and has increased the incentive to invest in housing. According to the literature on housing economics, one of the important reasons for the emergence of vacant houses is the increasing demand for housing capital, but despite such claim in related articles and books, this hypothesis has not yet been put to the test in Iran. This paper uses SmartPLS software and structural equation modeling based on least squares (PLS-SEM) to try to discover the factors affecting the increase in the vacant housing rate in the years 1385, 1390 and 1395 Hijri. For this purpose, the effect of four factors of supply, capital demand, population and purchasing power on the vacant housing rate was tested and the results showed that in 1390 and 1395, the consumer demand decreased (purchasing power decreased) while the capital demand increased. In some provinces, the main reason for the increase in housing prices have been vacancies. Regarding other factors, in 2006 the vacant housing rate was inversely related to the household purchasing power and capital demand and directly related to supply. In 2011, the vacant housing rate was inversely related to the housing supply. In 2016, the increase in supply played a small role in increasing the rate of vacancy