ارزيابي پروژه‌هاي مسكوني با استفاده از اختيار واقعي تاخير

Evaluation of Residential Project With Option to Delay

صنعت املاك و مستغلات در كشور با ويژگي‌هايي از قبيل نقدشوندگي پايين و غيرقابل بازگشت بودن سرمايه‌گذاري انجام شده مشخص مي‌باشد. صنعت ساختمان، يكي از صنايع موثر در اشتغال كشور بوده و توليدات آن (واحدهاي مسكوني) وزن قابل توجهي از پرتفوي دارايي‌هاي خانوارها را به خود اختصاص مي‌دهند. اين صنعت داراي سيكل‌هاي رونق و ركود فراوان مي‌باشد. اين چرخه‌ها منجر مي‌گردد تا سرمايه‌گذاران در زمان ركود، نسبت به تعويق شروع ساخت و ساز اقدام نمايند. مدل‌هاي متعارف ارزيابي اقتصادي پروژه‌ها از قبيل خالص ارزش فعلي، مبتني بر فرض ثبات در شرايط و پيش‌بيني‌ها مي‌باشد و انعطاف‌پذيري مديران در امر تصميم گيري را ناديده مي‌گيرند. در اين پژوهش براي رفع نواقص مدل‌هاي متعارف، از اختيار واقعي جهت سنجش پروژه‌هاي مسكوني با استفاده از دو مدل بلك-شولز و درخت دو جمله‌اي استفاده شده است. اين روش انعطاف‌پذيري مديران را در نظر گرفته و زمان بهينه سرمايه‌گذاري براساس مسيرهاي متفاوت را ارائه خواهند كرد. نتايج پژوهش حاكي از بالابودن ارزش طرح‌هاي سرمايه‌گذاري در اثر تاخير در شروع ساخت و ساز مي‌باشد. براساس مدل زمان بهينه سرمايه‌گذاري معرفي شده توسط مك دونالد و سيگل، زمان بهينه براي شروع پروژه ارائه شده، 5/9 سال مي‌باشد.

Real estate investment are characterized by low liquidity and irreversible cost. Real Estate industry is one of the most important industry in occupation. Moreover, its production has the biggest weight in family portfolio.These are important characteristics of real estate markets. Real estate industry has cyclical trend. In recession, investor delay their investment. Traditional capital Budgeting models such as Net Present Value are base on fix assumption and condition. They ignore management flexibility. In this paper residential Projects are evaluated with real options (option to delay) by Black-Scholes and Binomial Lattice Model.These model values managerial flexibility. Experimental results show that project Evaluation with real options outperforms the traditional models such as NPV. This paper studies the optimal timing of investment in an irreversible project where the benefits from the project and the investment cost follow continuous- time stochastic processes. According to optimal investment timing proposed by MC Donlad and Siegel, time to start this Project is 9/5 years from now.