ارزيابي اولويت هاي بازتوسعه فضاهاي رهاشده شهري (مطالعه موردي: منطقه 18 تهران)

Assessment of Redevelopment Priorities of Abandoned Urban Spaces (Case Study: Tehran, district 18)

برنامه‌ريزي شهري همواره به دنبال استفاده بهينه از زمين‌هاي باير، متروكه و رها شده شهري است و بي‌توجهي به اين موضوع، باعث ناپايداري شهري و بروز مشكلاتي در شهرهاي كشور شده است. بازتوسعه و استفاده مجدد اين زمين‌ها در راستاي فعاليت‌هاي عمراني و زيربنايي و توسعه شهر اهميت و نقش مهمي ايفاء مي‌كند و از نظر كاركرد و سيماي شهري در صورت برنامه‌ريزي صحيح و مدون، مي‌تواند به بهبود كاستي‌ها و سرانه‌هاي شهري منتج شود. اين پژوهش با هدف تعيين و ارزيابي وضعيت اين فضاها در سطح منطقه 18 شهرداري تهران، ابتدا پيامدهاي محيطي، كالبدي، اجتماعي و اقتصادي ناشي از متروكه ماندن آن‌ها را بررسي كرده و سپس با روﯾﮑﺮدي ﻣﺒﺘﻨﯽ ﺑﺮ ﺗﻮﺳﻌﻪ ميان افزا و ديد راهبردي به تبيين فرآيند باز توسعه اين زمين‌ها در اجتماعات محلي پرداخته است. براي شناسايي و گونه‌بندي اراضي رهاشده منطقه، معيارهايي به عنوان شاخص‌هاي ظرفيت سنجي اراضي رها شده مشخص و با بررسي آن‌ها در مورد اراضي رها شده منطقه، با استفاده از پايگاه‌هاي اطلاعاتي شهرداري و دفاتر معاملات املاك، داده‌ها تجزيه‌وتحليل شدند. از كل 57008 قطعه زمين داير و يا فاقد كاربري در منطقه، 15 قطعه زمين يكپارچه (معدن شن و ماسه، بازار آهن شادآباد، سه كوره آجرپزي، شش انبار متروكه و چهار كارخانه متروكه) به‌عنوان فضاهاي رهاشده، بر اساس مؤلفه‌هاي زيست‌محيطي، كالبدي و فضايي، اجتماعي، اقتصادي و پيشنهاد‌ات طرح فرادست شناسايي و بررسي شدند؛ سپس طي فرآيند ظرفيت سنجي اراضي و تلفيق شاخص‌ها با يكديگر و ارزش‌گذاري هر يك از شاخص‌ها به روش تحليل AHP و انطباق نقشه‌هاي حاصل از تحليل‌هايGIS، قطعات بر اساس شاخص‌هاي توسعه پايدار و هوشمند مورد برنامه‌ريزي بازتوسعه فرضي قرار گرفت. نتايج نشان مي دهد كه قطعه 1 با مساحت 189/8364 هكتار در اولويت اول در برنامه باز توسعه فضايي منطقه 18 تهران قرار دارد.

Urban planning is always heading to optimize using of unused and abandoned lands in order to avoid unsustainability. Redevelopment and reusing of these lands are playing significant roles for urban development. Proper planning could enhance the deficiency and contribute to prepare the needed land uses of cities. The purpose of this study is to determine and evaluate the status of these spaces of Tehran, district 18. First of all, environmental, physical, social and economic consequences of abandoned land was studied. Based on infill development approach and strategic vision, the development process of these lands was explained in local communities. To characterize the abandoned areas, some criteria were identified as indicators for evaluating land use capacity. Out of total 57008 land plots in the region, 15 unified land plots (sand quarries, Shadabad Iron Market, three brick furnace, six abandoned warehouses and four abandoned factories) were determined as abandoned spaces. AHP analysis method was used to the redevelopment plan based on the indicators of sustainable and intelligent development and adapted GIS maps. The results show that the land 1 with 189.8364 hectare is the priority for using in redevelopment planning for Tehran, district 18.