قرارداد پيش فروش آپارتمان در نظام حقوقي ايران،الزامات و بايسته ها

با توجه به گسترش شهرنشيني و رشد شديد جمعيت و نياز شديد افراد به تامين مسكن مناسب، خريداران به علت فروش غير نقدي و اقساطي را به نفع خود مي‌بينند و از طرف ديگر سازندگان و شركت‌هاي ساختماني نيز با دريافت مبالغي به صورت پيش‌پرداخت و تامين بخشي از سرمايه از اين طريق براي ساخت آپارتمان سبب افزايش اين‌گونه معاملات در بين مردم شده است. كه تا قبل از سال 1389 و تصويب قانون پيش‌فروش آپارتمان‌ها سعي در اين بود كه آن را با يكي از عقود معين مقايسه نمايند و احكام يكي از عقود مشابه را بر آن بار كنند، اما پس از تصويب قانون پيش‌فروش آپارتمان در سال 1389 ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش آپارتمان مشخص شد و شرايط و احكام خاص اين قانون بر قرارداد مذكور حاكم مي‌باشد. كه ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش آپارتمان عقدي است معين با شرايط و احكام خاص خود كه به‌محض انعقاد اين قرارداد پيش خريدار به نسبت سهم و پرداختي از ثمن مالك عرصه و اعيان (پي موجود) مي‌شود و مالكيت پيش خريدار نسبت به احداث قسمت جديد بناي ساخته‌شده توسط پيش‌فروشنده معلق بر پرداخت اقساط مي‌باشد. با مشخص شدن ماهيت قرارداد پيش‌فروش معاملات معارض با اين قرارداد آثار اين معاملات معارض نيز مشخص مي‌شود. يعني هر معامله با تعهدي كه پس از قرارداد پيش‌فروش منعقد شود با توجه به مالك بودن پيش خريدار نسبت به عرصه و اعيان (پي موجود) معامله معارض با اين قرارداد پيش‌فروش بوده و معامله دوم غيرنافذ مي‌باشد كه در صورت تنفيذ پيش خريدار معامله دوم صحيح و با رد پيش خريدار، معامله دوم باطل خواهد بود. شخص ثالث مي‌تواند حسب مورد با توجه به جاهل يا عالم بودن خود مي تواند تقاضاي استرداد ثمن يا علاوه بر استرداد ثمن خسارات خود را نيز مطالبه نمايد.