شناسايي و تحليل جزءبازارهاي مسكن در كلان‌شهر تهران

مطالعه بازار مسكن در سطح ملي، لزوماً نشان‌دهنده ويژگي‌هاي اين بازار در سطح مناطق نيست. ازاين‌رو مفهوم بازارهاي فرعي يا جزءبازارهاي مسكن توسط محققان حوزه مسكن مطرح شد. جزءبازارهاي مسكن، مجموعه‌اي از واحدهاي مسكوني هستند كه به شكلي منطقي، از ويژگي‌هاي مشابهي برخوردارند و درعين‌حال مشابهت كمتري با واحدهاي مسكوني در ساير جزءبازارها دارند. شناخت بازار مسكن در قالب بازارهاي فرعي، امكان درك و تحليل بهتر، پيش‌بيني و تخمين دقيق‌تر قيمت مسكن و سياست‌گذاري مطلوب‌تر را ممكن مي‌سازد. در اين مقاله شناسايي و تحليل فضايي جزءبازارهاي مسكن در مناطق 22گانه كلان‌شهر تهران با استفاده از 22 متغير موردتوجه قرار گرفته است. نتايج دو مرحله تحليل عاملي روي متغيرهاي تعيين‌كننده جزءبازارهاي مسكن، متشكل از 11 متغير ساختار مسكن و 11 متغير ويژگي‌هاي طرف عرضه و تقاضاي مسكن، ارتباط معنادار 21 متغير را نشان مي‌دهد. اين متغيرها به 6 عامل قيمت و مالكيت مسكن، توانايي تأمين مسكن، عرضه زمين و مسكن، ويژگي فضايي - مكاني، ويژگي زيست‌محيطي و وضعيت رفاهي خانوارها تبديل شده‌اند. سپس با تحليل خوشه‌اي و بر اساس عوامل استخراج‌شده، مناطق تهران به 5 جزءبازار مسكن تقسيم شده‌اند. مقايسه ميانگين متغيرها در جزءبازارهاي مختلف، تفاوت‌ فاحش بين آن‌ها را روشن مي‌كند. به‌طوري‌كه ميانگين قيمت هر مترمربع زمين مسكوني و هر مترمربع زيربناي مسكوني در جزءبازار 1، به ترتيب 5.7 و 4.3 برابر جزءبازار 5 است. شاخص‌هاي مكاني نيز تفاوت‌هاي قابل‌ملاحظه‌اي را بين بازارهاي فرعي نشان مي‌دهند. به نظر مي‌رسد تفاوت در سطح امكانات و خدمات از عوامل تعيين‌كننده قيمت مسكن در مناطق شهر تهران است. جزءبازارهايي كه از قيمت مسكن بالاتري برخوردارند، امكانات و خدمات بالاتري به خود اختصاص داده‌اند. بنابراين با يك سياست يكسان نمي‌توان براي همه مناطق برنامه‌ريزي نمود و بايد تفاوت ويژگي‌هاي مسكن در جزءبازارها را موردتوجه قرار داد.