مدلي تركيبي براي تخمين قيمت مسكن: مطالعه موردي شهر تهران

هدف اين مطالعه ايجاد مدل تركيبي براي تخمين قيمت مسكن در شهر تهران است. تخمين قيمت مسكن از جنبه‌هاي متعدد مهم است. قيمت تخميني مسكن بر نحوه‌ي برنامه‌ريزي، طراحي و ساخت مسكن تأثير مي‌گذارد. با آگاهي از قيمت تخميني مسكن، سرمايه‌گذاران و سازندگان مسكن مي‌توانند ميزان سود يا ضرر خود را تخمين بزنند و با ريسك كمتري سرمايه گذاري كنند. كاهش ريسك سرمايه‌گذاري در مسكن باعث ايجاد فرصت‌هاي شغلي بيشتر، رشد اقتصادي و كاهش معضل‌هاي اقتصادي و اجتماعي ناشي از كمبود مسكن با كيفيت و قيمت مناسب مي‌شود. عوامل متعددي مانند قيمت دوره‌ي قبل مسكن، تغييرات جمعيت، هزينه‌ي ساخت مسكن و تغييرات فصل تأثير معناداري بر قيمت مسكن دارند. در اين پژوهش، ابتدا عوامل كلان و اقتصاد خرد كه بر قيمت مسكن تأثير مي‌گذارند بررسي و داده‌هاي مربوطه جمع‌آوري شد. در مرحله بعدي، داده‌ها غربال‌گري و آماده‌سازي شد. سپس، از داده‌ها براي توسعه مدل‌هاي رگرسيون و مدل‌هاي سري زماني شامل ميانگين متحرك خودهمبسته‌ي يكپارچه (آريما) و اتورگرسيون برداري استفاده شد. با استفاده از مدل رگرسيون مي‌توان قيمت مسكن در سال‌هاي مختلف را بر اساس مجموعه‌اي از متغيرهاي مستقل محاسبه كرد. مدل آريما خروجي مدل رگرسيون را دريافت مي‎كند و قيمت مسكن را در سال‌هاي بعد تخمين مي‌زند. از طرف ديگر، مدل اتورگرسيون برداري نيز مي‎تواند به صورت مستقل براي تخمين قيمت مسكن استفاده شود. براي مقايسه عملكرد مدل‌ها، ميزان خطاي آن‌ها به دو روش درصد ميانگين مطلق خطا و خطاي استاندارد نسبي اندازه‌گيري شد. براساس اين اندازه گيري، ميزان خطاي مدل اتورگرسيون برداري از تركيب مدل رگرسيون و آريما كمتر است زيرا در مدل اتورگرسيون برداري، تأثير متغيرهاي مستقل به‌طور مستقيم در مدل اعمال شده است. مدل‌هاي ساخته‌شده در اين پژوهش به سياست‌گذاران، سرمايه‌گذاران، توسعه‌دهندگان، خريداران مسكن و مؤسسات مالي كمك مي‌كند تا قيمت‌ مسكن را تخمين بزنند و آگاهانه در خصوص سرمايه‎گذاري در مسكن تصميم بگيرند.