تحليل عوامل موثر بر تحول كالبدي مراكز تجاري شهرها مطالعه موردي شهر گرگان

Analysis of Affective Factors on the Skeletal Evolution in Urban Commercial Centers: Case Study of Gorgan city

مراكز قديمي شهرها در سراسر جهان از اهميت اقتصادي ويژه اي برخوردار بوده اند. يكي از پديده هاي قابل مشاهده در شهرهاي ايران، قدمت زياد و فرسودگي ساختمان هاي مراكز تجاري و بازارها است. مقاله حاضر تلاش مي كند تا نشان دهد، افزايش سرقفلي، مالكيت وقفي و ورثه اي بودن واحدهاي تجاري از يك طرف و عدم تمايل سرمايه گذاران به بازسازي واحدها، مانعي براي تحول كالبدي مراكز تجاري گرديده است. روش تحقيق توصيفي- تحليلي و پيمايشي است. حجم نمونه با استفاده از فرمول كوكران 90 واحد تجاري برآورد و در انتخاب نمونه ها از روش نمونه گيري خوشه اي استفاده شده است. اطلاعات و داده ها با بهره گيري از نرم-افزار Spss در قالب آزمون هاي آماري ضريب همبستگي پيرسون و كاي اسكوير مورد تجزيه و تحليل قرار گرفته است. نتايج آزمون كاي اسكوير نشان مي دهد بين عدم تحول كالبدي مراكز تجاري (متغير وابسته) و ورثه اي بودن ملك، مالكيت وقفي، سرقفلي و قوانين و مقررات سازمان هاي مربوطه (متغير مستقل) رابطه ي معناداري در سطح 99 درصد وجود دارد. اين در حالي است كه طرح هاي نوسازي و بهسازي در مراكز تجاري شهر، جز در مناطقي كه براي افراد و سازمانهاي مسوول اجراي طرح منافعي را در بردارند، اجرايي نمي شوند. در اين راستا، عرضه اوراق بهادار يا صكوك اجاره به شرط تمليك به عنوان منابع تامين مالي، تسهيل در انتقال و صدور اسناد مالكيت واحدهاي وقفي و ورثه اي در جريان بهسازي و توسعه مراكز تجاري پيشنهاد مي گردد.

One of the observable phenomena in Iranian cities is the existence of the locks and appropriative ownership of the business units. These factors are not only on the investorsʹ lack of action for reconstruction and development but also on an obstacle to reconstruction and modification and repair of old commercial units. This research tried to explain the economic essence of locks, the commercial units of appropriative ownership and their relationship with skeletal evolution of commercial centers. Research method is documentary- measurement (questionnaire) and it is in the form of the cluster sampling based on the Cochranʹs formula, in which 90 commercial units are estimated and completed. Information and data have been analyzed using SPSS software in the form of descriptive, inferential, and statistical tests (Pearson correlation coefficient and Chi-square). The results of Chi-square test show that there is 99% of a significant relationship between the skeletal evolution of commercial centers (dependent variable) and the heirs of the estate, appropriative ownership, locks and the function of their respective organizations (independent variable). The results show that renovation and improvement of projects in cityʹs commercial centers may not be executable, except in areas where people and organizations are responsible for the project of enforcement which have benefits. Except the ruined places that the municipality has purchased them in a little price and utilized them as public parking, a small percentage of these units of business have been renovated and improved since now. In this regard, some strategies were proposed such as independent ownership documents issued for each business unit which is from the organization of Document and Civil Registration, shorten the probate process, supply of securities or rent on the condition of possession as the financial resources for improvement and development of commercial centers.