تبيين ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش ساختمان

Clarification of the Legal Character of the Building Construction Short Sale Law

اين مقاله در صدد يافتن ماهيت حقوقي قرارداد پيش‌فروش ساختمان بوده و به جهت اينكه در قانون مربوط، صحبت از مالكيت به عمل آمده، پس از طرح مسيله، در مباحث مقدماتي، بالضروره به تبيين مفهوم مالكيت و تعريف بيع در قانون مدني ايران و فقه اماميه پرداخته شده است. در ادامه مباحث، دكترين حقوق درمورد قرارداد پيش‌فروش ساختمان و مطابقت آن با هريك از نهادهاي حقوقي تعهد به بيع، بيع مشروط، بيع معدوم به تبع موجود، بيع معلّق، عقد صلح و قرارداد خصوصي تمليكي ارايه شده است و درنهايت، ضمن خدشه در لزوم شرطيت قبض تمامي ثمن در بيع سلم، اين نتيجه به عمل آمد كه قرارداد مزبور با بيع سلم قابل تحليل و توجيه است. البته با ذكر اينكه واحد ساختماني حسب انشا طرفين با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حين احداث و تكميل» و «پس از اتمام عمليات ساختماني» (مندرج در ماده 1) به مالكيت پيش‌خريدار درآيد: در حالت اول به‌صورت منجّز، در حالت دوم به‌صورت معلّق ( همراه با شرط تمليك تدريجي) و به نسبت اقساط پرداختي و در حالت سوم نيز به‌صورت معلق و به‌محض پرداخت آخرين قسط ثمن.

The civil law for the short sale of constructed edifices, which can be seen in light of support in favor of the advance purchaser, was passed by the Islamic Legislative Council of the Islamic Republic of Iran in the month of Day 1389 (A.H.) and subsequently gained the approval of the Guardian Council. From the very beginning the legal character of the legislation, especially with regard to its first constituent article, proved highly controversial. The present paper, aiming to clarify the legislative character of this law, scrutinizes these issues and in the course of disputing the necessity of the reception of the total amount due in concordant transaction, reaches the final conclusion that the law is harmonious and in accordance with such transaction, this being conditioned by the presupposition that the contract observe the first article of the legislative law and state in writing that the edifice under agreement be transferred into the possession of the purchaser either “from the beginning,” “during the course of construction” or “after the completion of the edifice.” In the first instance the transfer will be unconditionally complete; in the second instance the transfer will be in a state of conditional pending and in accordance with the number of installments; and in the final instance the transfer will be in a state of conditional pending completed after the payment of the final installment