برآورد قيمت مسكن در شهر مقدس مشهد با استفاده از مدل كاپلان‌ماير (منحني احتمال بقا )

Estimation the Housing Price in Holy City of Mashhad Using the Kaplan Meier Model (Survival Curve)

با توجه به اهميت مسكن در تامين و تداوم زندگي، مطالعه آن از جوانب مختلف، از جمله برآورد قيمت مسكن و تعيين عوامل موثر بر آن، تركيب قيمت و تغييرات آن در طول زمان ضرورت دارد. در راستاي تامين اهداف بالا، قيمت مسكن در شهر مشهد مقدس در دو زير بخش مسكن ويلايي و آپارتماني با استفاده از مدل كاپلان‌ماير برآورد شده است. در اين راستا، 1000 نمونه از قيمت مسكن آپارتماني و ويلايي كه در صفحه آگهي روزنامه خراسان در طول سال هاي 1389 و 1390 درج شده، استخراج گرديد و پراكندگي داده‌ها با استفاده از سيستم اطلاعات جغرافيايي (GIS) بر روي نقشه و نتيجه با استفاده از نرمافزار SPSS و مدل كاپلان‌ماير تحليل شد. نتايج حاصل از كاربرد مدل كاپلان‌ماير نشان داد كه تفاوت بين قيمت مسكن ويلايي و آپارتماني با توجه به تعداد اتاق هر واحد مسكوني، معنيدار و احتمال اينكه قيمت واحد مسكوني ويلايي با توجه به تعداد اتاق در مقايسه با واحد آپارتماني كمتر باشد، تاييد شد. به‌علاوه از بين سه متغير وارد شده به معادله، متغير «سطح زيربنا» داراي بيشترين ضريب و مقدار ضريب مورد انتظار آن برابر با، 196/1 ميباشد.. پس از آن، شاخص «وسعت زمين» با ضريبي برابر 996/0 در مرحله دوم قرار دارد، به دنبال آن، متغير «سن ساختمان» با ضريبي برابر با 973/0 است همچنين توزيع فضايي قيمت مسكن آپارتماني و ويلايي در سطح شهر مقدس مشهد نشان داد كه عرصه‌هايي كه داراي بالاترين قيمت مي‌باشند، عمدتاً نواحي توسعهيافته يا نواحي با دسترسي بالا (حرم مطهر) هستند.

Regarding the importance of housing in life, the investigation of various aspects of this issue such as housing price Estimation, identifying its affective factors and combination of price and its changes over the time; is necessary. To achieve these goals, housing price in Mashhad has been estimated by using Kaplan Meier model both in apartment and in the villas. To meet this objective, 1000 examples of Housing and apartment’s price during 2010 and 2011 were extracted from khorasan newspaper ads. Data was scattered on the map, by Geographic information system (GIS) and its results was analyzed by SPSS software and Kaplan Meier model. The results of Kaplan Meier model showed that the difference in prices of villas and apartments based on the number of every house rooms is significant and the probability of villas prices are less than apartment prices according to the number of rooms, was confirmed. In addition of the 3 variables which entered in the equation, the variable of ʹʹinfrastructure levelʹʹ is the highest coefficient Equal to 1/196.Subsequently, the variable of "old building" has a coefficient equal to 0.973.After that, the variable of "land extent" with a coefficient equal to 0.996 is located in the second stage. Then the variable of "Age of Building" with a coefficient equal to .973 stands in the third stage. Also the spatial distribution of apartment and villa prices in the city of Mashhad indicated that the most expensive areas are mainly developed Regions or areas with high access (to holy shrine).