تحليل و ارزيابي عوامل موثر بر قيمت زمين و مسكن در منطقه سه شهر مشهد

Analysis and Evaluation of Factors Affecting Land and Housing Prices In District No. 3 of Mashhad City

هدف اين مقاله تحليل و ارزيابي عوامل موثر بر قيمت زمين و مسكن در منطقه سه شهر مشهد است. روش تحقيق استفاده شده در اين مطالعه، توصيفي-تبييني و جامعه آماري تحقيق سرپرستان خانوار منطقه سه شهر مشهد مي‌باشد. جهت تعيين حجم نمونه، از فرمول كوكران استفاده شده كه حجم نمونه‌اي بالغ بر 362 مورد بدست آمد. ابزار تحقيق شامل دو پرسشنامه كه يكي مربوط به سرپرستان خانوار و ديگري مربوط به بنگاه‌هاي معاملات املاك مي‌باشد. جهت تحليل و نمايش داده ها، از نرم افزارهاي SPSS، Arc GIS و Excel استفاده گرديد. در ابتدا رتبه هر يك از محلات از نظر توسعه‌يافتگي اقتصادي و اجتماعي ساكنين، با استفاده از مدل موريس بدست آمد؛ سپس توسط آزمون تحليل واريانس، به بررسي و تحليل مقايسه ميانگين پايگاه اقتصادي و اجتماعي ساكنين با قيمت زمين و مسكن پرداخته شده كه معناداري اين آزمون، در سطح 99 درصد بدست آمده‌است. به منظور تحليل روابط بين هر يك از اين عوامل با قيمت زمين و مسكن از همبستگي پيرسون استفاده شده كه نتايج آن بيانگر ارتباط مستقيم و مثبت اين عوامل با قيمت زمين و مسكن است. تاثيرگذاري هر يك از متغيرهاي مستقل (عوامل موثر بر قيمت زمين و مسكن) بر متغير وابسته (قيمت آن) با استفاده از رگرسيون خطي با روش Stepwise مورد تجزيه و تحليل قرار گرفت كه از بين عوامل بررسي شده، متغيرهاي پايگاه اقتصادي ساكنين با بتاي (36/0)، پايگاه اجتماعي ساكنين (38/0) و وسعت قطعات زمين (36/0-) از مهم‌ترين عوامل تاثيرگذار بر تغيير قيمت زمين و مسكن در اين منطقه شهر، شناخته شدند.

The aim of this paper is to analyze and evaluate the factors affecting on land and housing prices in zone 3 of Mashhad city. The research method used in this study was desprective- analytical method. The statistical population of the research includes the heads of household in zone 3 of Mashhad city. To determine the sample size of study, which was obtained over 362 cases, Cochran formula was used. The research tools included two questionnaires; one related to the heads of households and the other one was related to real estate agencies. To analyse and display data, Arc GIS, SPSS and Excel softwares were used. First, the grad of each area, in terms of economical and social development of inhabitants, was obtained using Moris model, and then, mean comparison of economic and social development of inhabitants with land and housing prices was performed using an analysis of variance (ANOVA) at the level of 99%. Pearson correlation was used to analyze the relationships between each of these factors with land and housing price; so that its results indicate a direct and positive relationship between these factors and prices of land and housing. The effectiveness of each one of independent variables (factors affecting land and housing price) on dependent variable (its price) was analysed using linear regression with Stepwise method. Of the factors studied, the variables related to economic development of inhabitants with Beta (0.36), social development (0.38) and the area of land plots (-0.36) were identified as the most important factors that influence land and housing prices in this area of the city.