تعيين عوامل موثر بر انتخاب مكان واحدهاي مسكوني با استفاده از مدل انتخاب گسسته (مطالعه موردي: شهر تبريز)

Determination The Factors Affecting the Choice of Residential Units Location, by Using the Discrete Choice Model (The Case of Tabriz)

تصميم‌گيري مناسب براي انتخاب مكان واحدهاي مسكوني توسط مديران شهرها، شركت‌هاي ساخت و ساز مسكن، مراكز تفريحي و آموزشي، مستلزم شناخت ترجيحات خانوارها در اين حوزه است. هدف اين مقاله، بررسي عوامل موثر بر انتخاب مكان مسكوني و اندازه‌گيري ميزان اثرگذاري اين عوامل بر احتمال انتخاب مي‌باشد. براي اين منظور، از مدل انتخاب گسسته‌ لاجيت چندجمله‌اي، استفاده شد و مناطق شهر، براساس ارزش معاملاتي املاك محلات، دسته‌بندي و از طبقه ها به صورت تصادفي، براساس تراكم مسكوني و در كل از 383 خانوار، نمونه گيري شد. نتايج نشان دادند ويژگي‌هاي اقتصادي خانوار، از جمله درآمد، قيمت‌ و اجاره‌بهاي واحد مسكوني، بعد خانوار، ويلايي يا آپارتماني بودن، دسترسي مراكز تفريحي و آموزشي، زمان و هزينه‌هاي رفت‌وآمد، از عوامل تعيين‌كننده هستند. براساس يافته‌هاي اين تحقيق اثبات شد كه رفتار و ترجيحات خانوارهاي محلات مختلف، يكسان نمي‌باشد؛ براي مثال افزايش قيمت و اجاره‌بها در محلات با ارزش معاملاتي پايين، اثر منفي بر انتخاب داشته، ولي در محلات با ارزش بالاتر، به عنوان بهبود كيفيت واحد مسكوني، تلقي شده و احتمال انتخاب، افزايش يافته است، همچنين گرايش به واحدهاي آپارتماني در محلات با ارزش بالا، بيشتر از محلات ارزان‌قيمت مي‌باشد. توجه به تفاوت‌هاي رفتاري خانوارها در انتخاب واحدهاي مسكوني در محلات مختلف توسط ذي‌نفعان، ذي‌نفوذان و ذي‌ربطان، بسيار مهم است.

Appropriate decision making about site selection for Residential Units by managers of cities, Housing construction companies, and recreational and educational centers, is required to understand the preferences of households in the area. The purpose of this paper is to investigate the factors influencing the choice of residential location and measuring the impacts of these factors on probability of the choice. For this purpose, the multinomial logit model was used, and different city areas were classified based on the value of real estate transactions. Then, we sampled from categories randomly based on residential density. Totally 383 households were sampled. The results showed that the household economic factors included income, price, Rent housing units, household, being House or apartment, access to recreational and educational centers, time and costs of transportation; are the main determining factors. The results of this study proved that. the behavior and preferences of families in different neighborhoods is not the same. for example, the increase in prices and rents in neighborhoods with low trading value, have a negative effect on the selections, but in neighborhoods with higher trading value, it means the improvement of the quality of housing, and increased the probability if choices. Also The tendency to apartment units in neighborhoods with high trading value, is higher than low-cost areas. Due to differences in the behavior of households in selecting housing units in different neighborhoods by stakeholders, influential and relevants, is very important.