تخمين بيزين تابع قيمت هدانيك آپارتمان هاي مسكوني در منطقه شمال شهر تهران

در اين مطالعه به بررسي برخي عوامل موثر بر قيمت مسكن در منطقه يك شهر تهران با استفاده از رويكرد اقتصاد سنجي بيزين مي پردازيم. در اقتصاد سنجي بيزين با دخيل كردن حدس­ها، باورها و نظرات نخبگان از طريق توزيع پيشين كه در واقع منبع ديگري به جز داده هايي است كه در اختيار محقق مي باشد، مي توان در نهايت به تخمين هاي بهتر و كاراتري دست يافت. دراين مقاله از قيمتهاي فروش پانصد و چهل و شش آپارتمان مسكوني فروخته شده در منطقه يك شهر تهران، در سال1393استفاده مي كنيم كه آمارهاي مذكور از مشاورين املاك منطقه و اتحاديه مشاورين املاك تهران اخذ شده است. در ادامه قيمت فروش مسكن را به عنوان متغير وابسته و چهار متغير توضيحي اندازه آپارتمان، عمر يا قدمت آپارتمان، داشتن استخر، سونا و سالن ورزشي در مجموعه آپارتماني (كه به صورت يك متغيرمجازي[1] بوده و درصورت وجود مقدار، يك و در صورت عدم وجود، صفر را اختيار مي كند) و تعدادپاركينگ لحاظ شده براي هر واحد مسكوني را در نظر مي گيريم. نتايج حاصل از اين مقاله حاكي از اين است كه، در حالت استفاده از توزيع پيشين داراي اطلاع[2] هر يك متر مربع افزايش در مساحت آپارتمان مسكوني تقريباً حدود چهارده ميليون و 500 هزار تومان به قيمت يا ارزش واحد مسكوني مي افزايد، همچنين افزايش هر سال اضافي در عمر بنا يا قدمت ساختمان باعث كاهش حدود 75 ميليون تومان در قيمت واحد مسكوني مي گردد كه با توجه به اينكه متوسط متراژ آپارتمان در اين منطقه در نمونه 546 تايي، استفاده شده در مقاله، حدود 140 متر مربع مي باشد لذا به سهولت مي توان بيان داشت كه هر سال افزايش در قدمت يك آپارتمان مسكوني در منطقه يك شهر تهران به طور متوسط باعث كاهش حدود پانصد و سي هزار تومان در قيمت هر متر مربع بناي آپارتمان مسكوني مي شود. همچنين نتايج تخمين ها نشان دادند كه داشتن استخر، سونا و سالن ورزشي در مجتمع آپارتماني باعث افزايش قيمت واحد مسكوني به اندازه حدودِ 420 ميليون تومان مي شود.