تحليل عوامل موثر اقتصادي بر حباب قيمت مسكن (مطالعه‌ي موردي شهر تهران)

Analysis of Economic Effective Factors on the Housing Price Bubble (Case Study: Tehran)

در اين پژوهش شناسايي سهم عوامل غيرذاتي در قيمت واقعي مسكن، شناسايي عوامل موثر بر حباب قيمت مسكن در شهر تهران (كوتاه مدت و بلندمدت) و تعيين سهم هريك از عوامل اقتصادي در حباب قيمت مسكن در دوره‌ي زماني 92-1371 مورد توجه بوده است. دو مدل اقتصادي با توجه به مباني نظري استخراج، با استفاده از روش‌هاي اقتصادسنجي VAR، ARDL و با كمك نرم افزارهاي Eviews و Microfit، تخمين زده شده است. برآورد الگوي پوياي ارزش ذاتي مسكن و تاييد اعتبار مدل و آزمون ريشه واحد بر روي جز پسماند مدل (حباب) نشان مي‌دهد كه تغييرات توضيح داده شده توسط متغيرهاي توضيحي در مقايسه با تغييرات توضيح داده نشده (خطاها) معني دار و جز پسماند پايا است و آن را مي‌توان به عنوان حباب قيمت مسكن شهر تهران پذيرفت. در مورد متغيرهاي توضيح دهنده‌ي ارزش ذاتي- واقعي مسكن شهر تهران، نيز مي‌توان گفت تعداد خانوار با داشتن ضريب 112/1- داراي بيشترين كشش قيمتي و نسبت وام به ارزش با داشتن ضريب 0674/0، داراي كم‌ترين كشش قيمتي در ارزش ذاتي بوده است. در بين متغيرهاي توضيح دهنده‌ي حباب قيمت مسكن شهر تهران متغيرهاي حجم نقدينگي واقعي كشور با يك وقفه با ضريب 26/0 مهم‌ترين متغير و متغير نرخ واقعي بهره با يك وقفه با داشتن ضريب 0048/0، كم اهميت‌ترين متغير توضيحي حباب قيمت مسكن در شهر تهران است. طبقه بندي JEL: R31، R21، C01

The study has been done to identify the contribution of effective non-fundamental factors on the fundamental value of house price and effective factor on housing price bubble in Tehran city on Short term and long term and to determine the contribution of any economic factors in the housing price bubble. To do these aims, were determined two economic models according to available theoretical literature, then Data were collected for each variable on the period 1371 to 1392. In the next steps, each of models estimated by using of econometrics methods such as VAR and ARDL, Using Eviews & Microfit. Estimating the dynamic model of the fundamental value and Model validation and unit root test on the residual component of model (bubble) indicated that explained changes by the explanatory variables is meaningful compared to not explained changes (errors) and the residual component is stationary and It can be accepted as housing price bubble of Tehran city. About explanatory variables of the real - fundamental values of house price in Tehran also can be said that in the long term Number of households with the coefficient -1.112 is the most elastic variable and Loan-To-Value with the coefficient 0.0674 is the least elastic variable in fundamental price. Among the explanatory variables of housing price bubble of Tehran, Country real liquidity with a lag with the coefficient of 0.26 was the most important variable and the lag of real interest rate with the coefficient of 0.0048 was the least important explanatory variables of housing price bubble of Tehran city. JEL Classification: R31, R21, C01