برنامه ريزي مديريت توسعه با استفاده از روش تعديل مجدد زمين در نوسازي بافت فرسوده (مورد پژوهي: محله ابيوردي- شيراز)

Development management planning using land readjustment method in renovation of deteriorated area (Case study: Abiverdi neighborhood in Shiraz)

تاكنون اقدامات انجام شده در نوسازي، نشانه هايي از ناكارآمدي در تحقق خدمات عمومي و كاستي هايي در زمينه مشاركت مردمي را بر جاي نهاده است؛ اين موضوع ضرورت توجه به رويكردهاي نوين برنامه ريزي كاربري زمين، از قبيل برنامه ريزي مديريت توسعه، كه در پي بروز مشكلات ناشي از عدم تحقق الگوهاي پيشنهادي در طرح هاي كاربري زمين به عنوان حلقه رابط بين برنامه ريزي و اجرا مطرح شد، را طلب مي كند. بنابراين هدف از اين پژوهش، امكان سنجي كاربست تعديل مجدد زمين (LR) به عنوان يك روش مشاركتي در برنامه ريزي مديريت توسعه جهت اجراي طرح هاي كاربري زمين است. لذا استخراج داده ها به روش اسنادي/ ميداني و روش تحقيق توصيفي-تحليلي مي باشد. بطوريكه در فرآيند تحقيق پس از تخمين قيمت زمين بعد از اجراي LR با استفاده از روش درونيابي كريجينگ كروي و تدقيق مرز؛ برنامه ريزي كاربري زمين انجام شد، سپس مساحت اراضي قابل توسعه (مسكوني، تجاري و ...) و غير قابل توسعه (معابر و فضاي سبز) و قيمت تخمين زده شده به عنوان داده ورودي در معادلات LR قرار گرفت. در نتيجه، نرخ قابليت محدوده ميزان 3.39؛ شاخص امكان سنجي 2.44؛ و نرخ توزيعي 1.72 برآورد شد؛ كه بيانگر توجيه پذير بودن محدوده برنامه ريزي شده با استفاده از روش LR است. همچنين جهت تامين مالي طرح كاربري زمين پيشنهادي، مساحت زمين پشتيبان مالي 17112.2 مترمربع، سهم مشاركت زمين پشتيبان مالي 21 % و سهم مشاركت زمين غير قابل توسعه ميزان 28 % تخمين زده شد. درنهايت قطعات زمين تعديل شده با استفاده از سهم مشاركت و نرخ توزيعي جهت پياده سازي طرح كاربري زمين با استفاده از معادلات LR محاسبه گرديد، كه نتايج نشان مي دهد، استفاده از نرخ توزيعي به دليل توجه به ارزش افزوده در تخمين قطعات تعديل شده روش عادلانه تري نسبت به سهم مشاركت محسوب مي شود.

So far the measures are taken in urban renovation, have represented the signs of incapability in providing of public services and the shortcomings of community participation; This issue consider necessity of attention new approaches to land use planning, such as development management planning, which sought to resolve problems arising from the failure to implement proposed patterns in land use plans as an interface between planning and implementation. So, the purpose of this study is to use land readjustment as a collaborative approach to development management planning for implementing land use plans. Therefore, data have extracted by the method of documentary / field and the research method is descriptive-analytic. So that in the process of research after estimation of land price using spherical kriging interpolation method, boundary analytic has done, then land use planning is calculated, afterwards estimated land price; developable and undevelopable land area are used as input data in the LR equations. Thus Potential rate of land (3.39), feasibility index (2.44), and distribution rate (1.72) is estimated, Which indicates the justification of the planned area for implementing the LR method. Moreover for finance proposed land use plan, area of financial support land (17112.2 m2); contribution rate of financial support land (0.21); and contribution rate of undevelopable land area (0.28) is estimated. Finally readjusted land plots using the contribution and distribution rate In order to implementation of land use plan is calculated. The results show that, using distribution rate due to focuses added value in readjusting land is fairer.